„Imamo mali stan, kupljen je na kredit, pod hipotekom je i želimo da kupimo veći. Kako da prodamo ovaj i kupimo drugi, a da sve uklopimo?“
Ovo zvuči komplikovano zato što se u jednom trenutku prepliću dve transakcije i često dva izvora finansiranja.
Ali problem nije u tome što je stan pod hipotekom.
Problem je redosled.
Ako unapred znate koliko dugujete banci, koliko novca vam realno ostaje nakon prodaje, koliko možete da izdvojite za sledeći stan i kojim redom se potpisuju obaveze, proces može da se organizuje bez improvizacije.
Hipoteka ne znači da morate prvo da otplatite kredit iz svog džepa
Stan pod hipotekom može da se proda.
Kod prodaje stana pod hipotekom prvo treba utvrditi tačan preostali dug i proceduru koju banka zahteva za prevremenu otplatu i izdavanje dokumentacije potrebne za brisanje hipoteke.
U praksi se struktura plaćanja definiše unapred: deo kupoprodajne cene koji je potreban za zatvaranje postojećeg kredita usmerava se prema instrukcijama banke, a ostatak pripada prodavcu.
Tačan redosled zavisi od banke, načina na koji kupac finansira kupovinu i ugovorne dokumentacije.
Zato se ovaj deo proverava pre nego što prihvatite kaparu ili obećate rok koji možda ne možete da ispunite.
Prvo izračunajte koliko vam stvarno ostaje za sledeći stan
Recimo da prodajete postojeći stan za 170.000 €, a banci dugujete još 45.000 €.
Vaš budžet za sledeću kupovinu nije 170.000 €.
Polazna računica je ono što ostaje nakon zatvaranja duga, uz troškove transakcije i eventualne druge obaveze.
Tek onda dodajete sopstvenu ušteđevinu ili novi kredit koji možete da dobijete.
Zato pre ozbiljne potrage za većim stanom treba da imate tri broja:
• realnu prodajnu vrednost postojećeg stana;
• tačan iznos koji je potreban za zatvaranje starog kredita;
• realnu kupovnu moć za sledeću nekretninu.
Bez ta tri broja lako je gledati stanove koje u praksi ne možete da kupite ili, suprotno, nepotrebno suziti izbor.
Šta ide prvo — prodaja ili kupovina?
Ne postoji jedan odgovor za svaki slučaj.
Najčistija varijanta je da prvo pronađete kupca za postojeći stan i tek tada preuzmete ozbiljnu obavezu prema prodavcu sledeće nekretnine.
To smanjuje rizik da date kaparu za novi stan, a zatim ne uspete da prodate stari u planiranom roku.
Druga mogućnost je da se prodaja i kupovina vode paralelno.
To može da funkcioniše kada su rokovi realni, kupac vašeg stana je ozbiljan, finansiranje je jasno i prodavac stana koji kupujete razume da vaša kupovina zavisi od završetka prethodne prodaje.
Najrizičnija varijanta je da prvo pronađete „savršeni“ novi stan, date značajnu kaparu i tek onda krenete da razmišljate kako ćete prodati postojeći.
Kapara mora da prati realan plan
Ako kupovina većeg stana zavisi od prodaje postojećeg, to nije detalj koji treba ostaviti za kasnije.
Pre plaćanja kapare mora biti jasno:
• do kada treba da završite prodaju;
• šta se dešava ako kupac vašeg stana koristi kredit;
• kada očekujete da vam sredstva budu raspoloživa;
• šta se dešava ako banka ili dokumentacija pomere rok;
• koje su posledice ako sledeću kupovinu ne možete da završite u dogovorenom roku.
Kapara nije samo rezervacija.
Ona je ozbiljna ugovorna obaveza, pa njeni uslovi moraju da odgovaraju stvarnoj strukturi transakcije.
Ne mora sve da se završi istog dana
Ljudi često zamišljaju da rešenje mora da izgleda ovako:
ujutru prodate stari stan, novac legne, popodne kupite novi i uveče se preselite.
Ponekad se rokovi mogu veoma blisko povezati, ali nije poenta da oba posla formalno budu završena istog dana.
Poenta je da između njih ne postoji rupa koju niste finansijski i praktično predvideli.
Nekada kupac vašeg stana može da prihvati kasniju primopredaju.
Nekada prodavac stana koji kupujete može da dogovori rok za iseljenje ili završetak plaćanja koji vam odgovara.
Nekada će vam između dve transakcije trebati privremeno rešenje za stanovanje.
Sve su to normalne stvari ako se dogovore unapred.
Šta ako i vaš kupac uzima kredit?
Tada u lancu imate još jednu banku i još jedan proces.
Zbog toga rokovi u predugovorima i ugovorima moraju biti realni.
Kupac treba da zna da na stanu postoji hipoteka i kako će ona biti zatvorena.
Vi treba da znate kada možete realno da računate na ostatak kupoprodajne cene.
Prodavac vašeg sledećeg stana treba da zna kada vi možete da izvršite svoju obavezu.
Što je više učesnika u lancu, važnije je da neko vodi ceo raspored, umesto da svaka strana zna samo svoj deo.
Gde agent zapravo pomaže?
Kod ovakve transakcije agent nije samo osoba koja prodaje prvi stan i pronalazi drugi.
Njegov posao je da poveže ceo proces:
• realno proceni postojeći stan;
• postavi prodaju tako da ne izgubite nepotrebno vreme;
• utvrdi sa vama budžet za sledeću kupovinu;
• koordinira komunikaciju sa kupcima i prodavcima;
• prati rokove;
• uskladi banku, advokata i notara kada su uključeni;
• pomogne da ne preuzmete novu obavezu pre nego što znate kako ćete je ispuniti.
Dobar proces ne znači da nema promena.
Znači da znate šta radite ako do promene dođe.
Najvažniji je redosled
Prodati stan pod hipotekom i kupiti veći nije neobična situacija.
Ali nije ni situacija u kojoj treba improvizovati.
Prvo utvrdite koliko vredi stan koji prodajete i koliko dugujete banci. Zatim definišite realan budžet za sledeću kupovinu. Tek nakon toga povežite rokove prodaje, novu kaparu, finansiranje i primopredaju.
Kada su te stvari postavljene pravilno, ono što u početku deluje kao nekoliko problema odjednom postaje niz jasnih koraka.
Ako ste u toj situaciji, možemo prvo da pogledamo postojeći stan i napravimo realan plan prodaje i sledeće kupovine. Početna procena je bez obaveze.
Napomena: Tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni, poreski ili kreditni savet. Tačan postupak zavisi od ugovora, banke, načina finansiranja, dokumentacije i dogovora između učesnika u konkretnoj transakciji.
