Šta proveriti pre kupovine stana? 10 stvari koje ne treba preskočiti

Stan vam se dopada, lokacija odgovara, cena deluje prihvatljivo i već zamišljate kako biste uredili dnevnu sobu.

Ali pre nego što date kaparu postoji važniji deo kupovine: provera onoga što zapravo kupujete.

Kod nekretnine nije dovoljno proveriti samo da li vam odgovaraju kvadratura, sprat i pogled. Potrebno je razumeti ko je vlasnik, šta je upisano u katastru, da li postoje tereti, kakva je dokumentacija, u kakvom je stanju sam stan i kako će transakcija biti realizovana.

Većinu problema je mnogo lakše rešiti pre potpisivanja i plaćanja nego nakon kupovine.

1. Proverite ko je upisan kao vlasnik

Prva stvar koju treba proveriti jeste ko je formalno upisan kao vlasnik nekretnine koju kupujete.

Preko javnog pristupa eKatastru moguće je proveriti podatke o upisanim nepokretnostima, stvarnim pravima i drugim činjenicama čiji se upis vodi u katastru. Pretraga je moguća preko adrese ili katastarske parcele.

Ime osobe koja prodaje stan treba povezati sa onim što postoji u dokumentaciji.

Ako postoji više suvlasnika, ako prodavac nastupa preko punomoćnika ili postoji druga specifična situacija, treba proveriti ko sve mora da učestvuje u transakciji i na osnovu kog ovlašćenja.

To ne znači da svaka komplikovanija vlasnička situacija predstavlja problem. Znači samo da mora biti razjašnjena pre nego što novac promeni vlasnika.

2. Proverite šta tačno piše u katastru

Nije dovoljno da u katastru pronađete prezime prodavca.

Treba proveriti i da li se podaci o samoj nekretnini poklapaju sa onim što vam se prodaje:

• broj posebnog dela;
• površina;
• sprat;
• vrsta nepokretnosti;
• pravo koje je upisano;
• eventualni tereti i zabeležbe.

Katastar sadrži podatke o zemljištu, objektima i posebnim delovima objekata poput stanova, poslovnih prostora i garaža, kao i o pravima i činjenicama koje se na njima upisuju.

Ako oglas kaže 75 m², a u katastru vidite drugačiji podatak, to je stvar koju treba razjasniti, a ne ignorisati zato što stan dobro izgleda.

3. Proverite da li postoje hipoteke, zabeležbe ili drugi tereti

Stan može izgledati potpuno „čisto“ na prvi pogled, a da u registru postoji hipoteka ili druga upisana činjenica važna za kupovinu.

Postojanje hipoteke ne znači automatski da stan ne može da se kupi. Ali znači da transakcija mora biti pravilno strukturirana i da mora biti jasno kako će postojeća obaveza biti izmirena i hipoteka obrisana. Za brisanje hipoteke RGZ, između ostalog, predviđa odgovarajuću ispravu poverioca kojom se daje saglasnost za brisanje.

Zato nije isto:

„Stan ima hipoteku, ne kupujem ga“

i:

„Stan ima hipoteku, hajde da vidimo kako je kupovina organizovana i pod kojim uslovima se teret briše.“

Prvo je automatska reakcija. Drugo je prava provera.

4. Proverite da li je stan uknjižen i šta zapravo kupujete

Uknjižena i neuknjižena nekretnina nisu ista vrsta transakcije.

To ne znači da je svaka neuknjižena nekretnina automatski loša ili da se ne može kupiti. Ali dokumentacija i rizik mogu biti drugačiji, a posebno je važno kako će se dokazati pravni sled do prodavca.

Narodna banka Srbije, na primer, navodi da se kod kreditiranja neuknjiženih nepokretnosti traži dokumentacija kojom se dokazuje sled vanknjižnog vlasništva.

O ovoj temi ćemo posebno govoriti u tekstu „Može li da se kupi stan koji nije uknjižen?“, jer zaslužuje zasebno objašnjenje.

5. Proverite dokumentaciju, a ne samo stanje u registru

Katastar je osnovna polazna tačka, ali kod pojedinih nekretnina nije jedina stvar koju treba pogledati.

U zavisnosti od vrste i istorije stana, može biti potrebno proveriti dokumentaciju na osnovu koje je vlasništvo stečeno, status objekta, prethodne ugovore ili druge isprave relevantne za konkretnu kupovinu.

RGZ omogućava i pribavljanje istorijata promena na nepokretnosti kada je za konkretnu proveru potreban detaljniji uvid u ranije promene.

Kod novogradnje je fokus drugačiji nego kod stana u zgradi staroj 70 godina. Zato ne postoji potpuno ista check-lista za svaku nekretninu.

6. Proverite stvarno stanje stana

Pravna dokumentacija može biti uredna, a da stan i dalje ima probleme koji će vas skupo koštati.

Na obilasku ne gledajte samo raspored i nameštaj.

Obratite pažnju na:

• vlagu i tragove curenja;
• stanje instalacija;
• prozore i stolariju;
• grejanje i hlađenje;
• kupatilo i odvode;
• podove i zidove;
• stanje terasa;
• tragove većih intervencija ili promena u rasporedu.

Ako kupujete stariji stan koji planirate da renovirate, pokušajte da napravite realnu procenu ulaganja pre nego što odlučite koliko ste spremni da platite za samu nekretninu.

Stan od 180.000 evra koji zahteva još 40.000 evra ozbiljne adaptacije nije ista kupovina kao stan iste cene u koji možete odmah da se uselite.

7. Ne proveravajte samo stan — proverite i zgradu

Kupujete stan, ali ćete svakog dana koristiti i zgradu.

Pogledajte ulaz, lift, fasadu, krov ako je relevantan za stan, podrume, garažu i zajedničke prostorije.

Razgovor sa upravnikom ili nekim od stanara često može da vam pruži informacije koje se ne vide u oglasu: da li postoje planirani radovi, problemi sa liftom, vlagom, krovom, instalacijama ili zajedničkim prostorima.

Posebno kod poslednjeg sprata ili prizemlja treba obratiti više pažnje na probleme karakteristične za tu poziciju.

Dobar enterijer ne može uvek da kompenzuje loše stanje cele zgrade.

8. Proverite realne mesečne troškove

Cena stana je najveći trošak, ali nije jedini.

Pre kupovine tražite realnu sliku mesečnih troškova:

račune za grejanje, struju i druge komunalne usluge, troškove održavanja zgrade, garaže ako postoji i druge redovne obaveze povezane sa konkretnom nekretninom.

Ovo je naročito važno kod velikih stanova, novijih kompleksa sa dodatnim sadržajima i nekretnina sa specifičnim sistemima grejanja ili hlađenja.

Razlika od 100 ili 200 evra mesečno možda ne utiče na odluku o kupovini, ali treba da je znate pre nego što donesete odluku.

9. Ako kupujete na kredit, proveru banke pokrenite na vreme

Jedna od najvećih grešaka je pretpostaviti da će, ako vama stan odgovara, automatski odgovarati i banci.

Kod stambenog kredita banka procenjuje kreditnu sposobnost kupca, ali se radi i procena vrednosti nekretnine na kojoj se uspostavlja hipoteka i pribavlja dokumentacija potrebna za obezbeđenje kredita.

Zato je pre davanja ozbiljne kapare važno razumeti:

da li zavisite od stambenog kredita, u kojoj ste fazi sa bankom i šta se događa ako banka ne odobri finansiranje ili konkretna nekretnina ne prođe potrebne provere.

Ovo treba jasno urediti i u dokumentaciji između kupca i prodavca.

10. Proverite šta je tačno dogovoreno pre kapare i ugovora

Kada su nekretnina i dokumentacija proverene, potrebno je precizno definisati samu transakciju.

Cena je samo jedan deo dogovora.

Treba da bude jasno koliko iznosi kapara, kada se plaća ostatak cene, kada se zaključuje glavni ugovor, kada kupac ulazi u posed, šta ostaje u stanu i šta se događa ako neka od strana ne ispuni dogovor.

Ugovor o prometu nepokretnosti u Srbiji zaključuje se u propisanoj javnobeležničkoj formi, a javni beležnik prilikom postupka vrši relevantne provere i nakon overe prosleđuje dokumentaciju nadležnim institucijama.

To je važan nivo zaštite sistema, ali kupac i dalje treba pre potpisivanja da razume ekonomsku i praktičnu stranu onoga što je dogovoreno.

Šta je najvažnije?

Ne postoji jedna provera koja vam garantuje da je stan „dobar“.

Potrebno je da se poklope tri stvari:

pravni status nekretnine, stvarno stanje nekretnine i uslovi pod kojima je kupujete.

Možete imati savršeno uknjižen stan koji zahteva ogromno renoviranje.

Možete imati odličan stan sa komplikovanijom dokumentacijom koju prvo treba rešiti.

Možete imati i potpuno urednu nekretninu, ali loše postavljen predugovor ili finansiranje.

Zato se kupovina ne svodi na pitanje:

„Da li mi se sviđa stan?“

Pravo pitanje je:

„Da li razumem šta kupujem i pod kojim uslovima?“

Zaključak

Pre kupovine stana proverite vlasništvo, podatke iz katastra, terete, dokumentaciju, stvarno stanje nekretnine, zgradu, troškove i način finansiranja.

Ne mora svaka nepravilnost automatski da znači da treba da odustanete od kupovine.

Ali svaka važna nepravilnost treba da bude poznata, objašnjena i rešena pre nego što preuzmete finansijsku obavezu.

U tome i jeste razlika između brzog gledanja oglasa i pravilno vođenog procesa kupovine.

U Urbanom agentu cilj nam je da kupac ne dobije samo predlog stana, već da razume ceo proces do trenutka kada nekretnina zaista postane njegova.

Napomena: Tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni savet. Obim potrebnih provera zavisi od konkretne nekretnine i pravne situacije.