Koliko traje kupovina stana od dogovora do ključeva?

Pronašli ste stan, dogovorili cenu i prodavac je prihvatio ponudu.

Koliko vremena sada treba da prođe dok stvarno ne dobijete ključeve?

Odgovor može biti: nekoliko dana, nekoliko nedelja, a kod složenijih transakcija i duže.

Najveća razlika je u tome da li je dokumentacija spremna, da li kupac plaća iz sopstvenih sredstava ili koristi stambeni kredit i da li postoje hipoteke ili drugi problemi koje treba rešiti pre realizacije.

Zato kupovina stana nije jedan događaj. To je niz koraka koji treba pravilno povezati.

1. Dogovor o ceni je tek početak

Kada se kupac i prodavac dogovore oko cene, to još ne znači da je kupovina završena.

Pre ozbiljnog plaćanja treba proveriti samu nekretninu:

ko je vlasnik, šta je upisano u katastru, da li postoje tereti, da li dokumentacija odgovara stvarnom stanju i postoje li okolnosti koje mogu da utiču na realizaciju.

U prethodnom tekstu „Šta proveriti pre kupovine stana?“ detaljno smo prošli upravo ovaj deo.

Ako je dokumentacija uredna i već pripremljena, ova faza može biti vrlo brza.

Ako se tek tada otkrije problem sa vlasništvom, hipotekom ili uknjiženošću, upravo tu kupovina može značajno da se produži.

2. Kapara i predugovor

Kada kupac želi da nastavi sa kupovinom, često se zaključuje predugovor i daje kapara.

Tu se definišu ključne stvari:

• kupoprodajna cena;
• iznos kapare;
• rok za zaključenje glavnog ugovora;
• način isplate ostatka cene;
• uslovi vezani za kredit, ako postoji;
• rok za predaju stana;
• posledice ako neka strana ne realizuje dogovor.

Zato datum kada ćete dobiti ključeve ne treba da bude nešto o čemu ćete razgovarati tek nakon kupoprodajnog ugovora.

Rok predaje stana treba dogovoriti unapred.

3. Ako kupujete za gotovinu, proces može biti znatno kraći

Kada kupac već raspolaže potrebnim sredstvima, nema čekanja na procenu nekretnine, odobrenje kredita i dokumentaciju banke.

Ako je pravni status stana čist, dokumentacija spremna i obe strane mogu brzo da organizuju potpisivanje, kupovina se u praksi može realizovati veoma brzo.

Ne postoji, međutim, univerzalno pravilo da kupovina za sopstvena sredstva traje tačno tri, pet ili deset dana.

Rok zavisi od spremnosti dokumentacije, termina kod javnog beležnika, načina i dinamike plaćanja i dogovorenog datuma primopredaje.

Ugovori o prometu nepokretnosti zaključuju se u propisanoj javnobeležničkoj formi. Javni beležnik proverava relevantne registre i nakon obavljenog posla dokumentaciju prosleđuje katastru i poreskim organima.

4. Kupovina na kredit traje duže

Kod stambenog kredita između dogovora sa prodavcem i isplate novca pojavljuje se dodatni proces sa bankom.

Narodna banka Srbije među dokumentacijom koja se tipično zahteva navodi zahtev za kredit, potvrdu o zaposlenju i primanjima, overen predugovor, procenu vrednosti nekretnine i dokumentaciju potrebnu za obezbeđenje kredita hipotekom.

Banka zatim procenjuje kreditnu sposobnost kupca i konkretnu transakciju prema sopstvenoj kreditnoj politici.

Zato kupovina na kredit uglavnom ne treba da se planira kao proces koji će biti završen za nekoliko dana.

Realnije je računati na više nedelja, uz mogućnost da postupak bude kraći ili duži u zavisnosti od banke, dokumentacije, procene i same nekretnine.

5. Preliminarna procena kreditne sposobnosti može da vam uštedi vreme

Ako već znate da ćete stan kupovati putem kredita, nema mnogo smisla da tek nakon pronalaska idealnog stana prvi put razgovarate sa bankom.

Pre nego što uopšte uđete u ozbiljnu kupovinu, korisno je imati predstavu:

koliko možete da pozajmite, koliko sopstvenih sredstava imate, kolika rata vam odgovara i koje osnovne uslove banke traže.

Neke banke omogućavaju da se procena kreditne sposobnosti započne i pre nego što se završi kompletna kupovina konkretnog stana. Konkretni uslovi ipak zavise od banke.

Tako, kada pronađete nekretninu, ne krećete baš od nule.

6. Procena nekretnine može da utiče na proces

Kod kupovine na kredit banka ne gleda samo kupca.

Gleda i nekretninu koja predstavlja predmet kupovine i najčešće obezbeđenje kredita.

NBS navodi procenu vrednosti nepokretnosti na kojoj se konstituiše hipoteka kao deo dokumentacije potrebne kod stambenog kredita.

Ako je sa stanom i dokumentacijom sve uredno, to je normalan korak procesa.

Ako procena ili pravna kontrola otkriju problem, može biti potrebna dodatna dokumentacija, promena strukture transakcije ili čak izbor druge nekretnine.

Zbog toga je važno da kupac ne obeća prodavcu nerealan rok samo zato što očekuje da će kredit „sigurno brzo proći“.

7. Hipoteka prodavca može dodati još jedan korak

Ako stan koji kupujete već ima hipoteku, kupovina je moguća, ali u proces ulazi i postojeći poverilac.

Potrebno je utvrditi stanje duga, način njegovog izmirenja i uslove za brisanje postojeće hipoteke.

RGZ navodi da je za brisanje hipoteke potrebna odgovarajuća isprava kojom se potvrđuje prestanak potraživanja i daje saglasnost za brisanje hipoteke.

Ako i kupac koristi kredit, moguće je da u jednoj transakciji treba koordinirati banku prodavca i banku kupca.

To nije razlog da se stan automatski odbaci, ali je razlog da se ostavi dovoljno vremena da proces bude pravilno organizovan.

8. Zatim dolazi kupoprodajni ugovor

Kada su ispunjeni uslovi dogovoreni predugovorom i finansiranje je spremno, zaključuje se glavni kupoprodajni ugovor.

Kod prometa nepokretnosti javni beležnik potvrđuje ispravu u propisanoj formi i vrši relevantne provere.

Ali potpis ugovora i dobijanje ključeva ne moraju biti isti trenutak.

To zavisi od onoga što ste ugovorili.

9. Kada se plaća ostatak cene?

Način plaćanja zavisi od transakcije.

Kod kupca koji koristi sopstvena sredstva, rok plaćanja može biti veoma kratak nakon zaključenja ugovora.

Kod stambenog kredita sredstva se isplaćuju u skladu sa procedurom i uslovima konkretne banke.

Ako postoji hipoteka prodavca, deo novca može biti uključen u postupak zatvaranja postojeće obaveze.

Zato kupoprodajni ugovor treba jasno da kaže:

koliko se plaća, kome, na koji način i u kom roku.

Kupac treba da zna tačnu finansijsku konstrukciju pre potpisivanja, ne da je rešava naknadno.

10. Kada kupac stvarno dobija ključeve?

Ovo mnogi poistovete sa danom overe ugovora.

Ali ne mora da bude tako.

Primopredaja stana je stvar ugovora između kupca i prodavca.

Nekada se stan predaje odmah nakon isplate kompletne cene.

Nekada prodavcu treba još nekoliko dana ili nedelja da se iseli.

Kod novogradnje dinamika može biti drugačija i zavisiti od završetka objekta i uslova ugovora sa investitorom.

Zato u ugovoru treba jasno definisati datum ili uslov pod kojim kupac ulazi u posed.

Ako kupujete stan u kojem prodavac trenutno živi i ta stavka nije jasno dogovorena, možete formalno završiti kupovinu, a ipak ne dobiti ključeve onda kada ste očekivali.

11. Napravite zapisnik o primopredaji

Kod preuzimanja stana korisno je napraviti jednostavan zapisnik o primopredaji.

U njemu možete evidentirati:

• datum primopredaje;
• broj predatih ključeva;
• stanje brojila;
• šta od nameštaja i opreme ostaje;
• eventualne uočene stvari koje su prethodno dogovorene;
• da je stan predat u ugovorenom stanju.

Ovo nije komplikovana administracija.

To je jednostavan način da postoji jasno zabeleženo stanje u trenutku kada kupac preuzima nekretninu.

12. Ključevi nisu kraj administrativnog procesa

Fizička primopredaja i katastarski upis nisu ista stvar.

Nakon zaključenja posla javni beležnik prosleđuje potrebnu dokumentaciju nadležnim institucijama, dok RGZ preko sistema eŠalter elektronski prima isprave i zahteve za upis u katastar.

Kupoprodajni ugovor predstavlja jednu od isprava na osnovu kojih se sprovodi upis imaoca prava na nepokretnosti.

Zato kupac može fizički da bude u stanu dok postupak evidencije promene u katastru još traje.

Važno je da se i taj deo procesa isprati do kraja.

13. Nakon kupovine treba prebaciti i račune

Kada preuzmete stan, posao se praktično nastavlja još nekoliko koraka.

Treba evidentirati stanje brojila i regulisati promene korisnika za relevantne komunalne i druge usluge — u Beogradu to često znači struju i račune povezane sa sistemom Infostana, u zavisnosti od konkretnog stana.

Kod dobro vođene kupovine ni ovo ne treba da ostane na:

„Snaći ćemo se posle.“

Kupac i prodavac treba da znaju šta je potrebno za urednu primopredaju svih obaveza vezanih za stan.

Koliko onda realno traje ceo proces?

Ne postoji jedan rok za svaku kupovinu.

Ali kao praktičan okvir:

Kupovina iz sopstvenih sredstava + uredna dokumentacija:
može se završiti relativno brzo, ponekad u roku od nekoliko dana do par nedelja, ako su strane i dokumentacija spremni.

Kupovina putem stambenog kredita:
češće zahteva više nedelja, jer proces uključuje banku, procenu nekretnine, kreditnu dokumentaciju i obezbeđenje kredita. NBS potvrđuje da su ti koraci sastavni deo postupka kreditiranja.

Komplikovanija nekretnina, hipoteka ili dokumentacija:
proces može trajati duže, zavisno od toga šta treba rešiti.

Zato dobar agent ne treba kupcu da obeća:

„Gotovo je za sedam dana.“

Treba da mu kaže:

„Evo koji su koraci, šta od čega zavisi i koji rok je realan za ovu konkretnu kupovinu.“

Šta najčešće usporava kupovinu?

Najčešće nije problem samo jedna stvar, već nešto što nije provereno dovoljno rano.

To mogu biti nepotpuna dokumentacija, kredit pokrenut prekasno, procena banke, hipoteka prodavca, neusaglašeni rokovi ili činjenica da prodavac nije spreman da preda stan onda kada je kupac očekivao.

Zato se brzina dobre transakcije ne dobija preskakanjem koraka.

Dobija se tako što se koraci pokrenu pravim redosledom.

Zaključak

Od dogovora o ceni do ključeva možete stići veoma brzo kada kupujete sopstvenim sredstvima, dokumentacija je uredna i prodavac može odmah da preda stan.

Kod stambenog kredita treba računati na dodatne korake: kreditnu dokumentaciju, procenu nekretnine, odobrenje banke i uspostavljanje potrebnog obezbeđenja.

Ako postoji postojeća hipoteka ili složenija dokumentacija, proces može biti dodatno produžen.

Zato pravo pitanje nije:

„Koliko u Srbiji traje kupovina stana?“

Već:

„Koje korake ima moja kupovina i šta još mora da se završi pre nego što dobijem ključeve?“

U Urbanom agentu upravo zato proces postavljamo od početka: ko šta radi, koja dokumentacija je potrebna, kada ide plaćanje i kada kupac realno može da očekuje primopredaju.

Cilj nije samo da se posao završi brzo.

Cilj je da se završi bez nepotrebnih iznenađenja između dogovora i ključeva.

Napomena: Navedeni vremenski okviri su orijentacioni. Trajanje konkretne kupovine zavisi od dokumentacije, načina finansiranja, banaka, statusa nekretnine i dogovora kupca i prodavca.