Imam hipoteku — da li mogu da prodam stan?

„Imam aktivan stambeni kredit i stan je pod hipotekom — da li uopšte mogu da ga prodam?“

Ovo je jedno od najčešćih pitanja koje dobijamo od vlasnika.

Odgovor je — možete.

Postojanje hipoteke ne znači da morate da čekate da otplatite ceo kredit pre prodaje. Potrebno je samo da se postupak unapred uskladi sa bankom i jasno definiše u kupoprodajnoj dokumentaciji.

Hipoteka ne sprečava prodaju

Hipoteka predstavlja obezbeđenje banke za kredit koji još nije otplaćen. Zbog toga nekretnina može da promeni vlasnika, ali postojeći dug i način oslobađanja nekretnine od hipoteke moraju biti uređeni pre realizacije prodaje.

Prvi korak je da od banke zatražite tačan obračun preostalog duga i instrukcije za prevremenu otplatu kredita. Prevremena otplata stambenog kredita pokreće se zahtevom banci, a konkretna procedura i rokovi zavise od ugovora i banke.

Kako izgleda isplata kupoprodajne cene?

Kupac i prodavac dogovaraju ukupnu cenu nekretnine, a ugovorom se precizno definiše način plaćanja.

Uobičajeni model izgleda ovako:

• deo kupoprodajne cene potreban za zatvaranje kredita uplaćuje se prema instrukcijama banke;
• tim iznosom se izmiruje preostali dug prodavca;
• ostatak kupoprodajne cene isplaćuje se prodavcu;
• nakon izmirenja obaveze banka izdaje dokument potreban za brisanje hipoteke.

Na taj način kupac zna za koju namenu se koristi deo novca koji zatvara kredit, dok prodavac istovremeno rešava dug i realizuje prodaju.

Tačan redosled uplata mora biti prilagođen zahtevima banke, načinu na koji kupac finansira kupovinu i sadržaju ugovora.

Kako se hipoteka briše?

Kada kredit bude u potpunosti izmiren, banka kao hipotekarni poverilac izdaje saglasnost za brisanje hipoteke, odnosno brisovnu dozvolu.

Nakon toga se podnosi zahtev za brisanje hipoteke u katastru. Republički geodetski zavod za taj postupak zahteva ispravu kojom se potvrđuje da je potraživanje prestalo i daje saglasnost za brisanje tereta.

Zato nije sasvim precizno reći da banka „briše hipoteku istog dana“. Banka izdaje potrebnu dokumentaciju, dok se samo brisanje sprovodi u katastru.

Da li je kupac zaštićen?

Kupac mora unapred da zna:

• koliki je preostali dug prema banci;
• na koji račun i po čijim instrukcijama se taj iznos uplaćuje;
• kada banka izdaje brisovnu dozvolu;
• kada se isplaćuje ostatak cene;
• pod kojim uslovima kupac stiče pravo da se upiše kao vlasnik.

Sve ove tačke treba jasno urediti ugovorom i uskladiti sa bankom pre realizacije transakcije.

Kada je dokumentacija pravilno pripremljena, prodaja stana pod hipotekom nije neobična niti nerešiva situacija.

Procedura zavisi od konkretnog slučaja

Postupak može da se razlikuje u zavisnosti od toga:

• u kojoj banci prodavac ima kredit;
• da li kupac plaća iz sopstvenih sredstava ili novim stambenim kreditom;
• koliki je preostali dug;
• da li je kupoprodajna cena veća od iznosa potrebnog za zatvaranje kredita;
• koju dokumentaciju i dinamiku banka zahteva.

Zato je važno da se sve proveri pre davanja kapare i potpisivanja konačnog ugovora.

Prodajete stan pod hipotekom?

Ako imate stan pod hipotekom i razmišljate o prodaji, kontaktirajte nas.

Proverićemo dokumentaciju, pomoći vam da razumete proceduru i objasniti kako bi prodaja mogla da izgleda u vašem konkretnom slučaju.

Konsultacija je bez obaveze.