Kapara za stan: koliko se daje i šta treba da znate pre nego što je platite?

Pronašli ste stan, dogovorili cenu i prodavac je prihvatio ponudu. Sledeći korak je često kapara.

Upravo tada kupovina prestaje da bude samo dogovor i počinje ozbiljna transakcija. I zato kaparu ne treba posmatrati kao običnu „rezervaciju stana“.

Važno je da pre plaćanja znate koliko dajete, na osnovu čega dajete novac, šta se dešava ako posao ne bude realizovan i da li postoje posebni uslovi koji moraju da budu zapisani u predugovoru.

Šta je kapara?

Kapara je iznos koji jedna ugovorna strana daje drugoj kao znak da je ugovor zaključen. Kada se ugovor normalno realizuje, kapara se vraća ili, što je kod kupovine nekretnine mnogo češće, uračunava u ukupnu kupoprodajnu cenu. To uređuje Zakon o obligacionim odnosima.

Recimo da je cena stana 200.000 evra, a kupac daje kaparu od 20.000 evra.

Ako se transakcija realizuje prema dogovoru, kupcu za isplatu ostatka cene ostaje još 180.000 evra.

Ali ono što kaparu čini važnom nisu samo tih 20.000 evra, već pravila koja važe ako jedna od strana ne ispuni dogovor.

Koliko iznosi kapara za stan?

Zakon ne propisuje da kapara mora da bude određeni procenat vrednosti nekretnine.

Iznos je stvar dogovora kupca i prodavca.

U domaćoj praksi često se ugovara oko 10% kupoprodajne cene, ali kapara može biti i manja ili veća, u zavisnosti od konkretnog posla.

To znači da kod stana od 150.000 evra kapara može biti 15.000 evra ako se strane dogovore za 10%.

Ali „10%“ nije pravilo koje treba automatski primenjivati na svaku kupovinu.

Što je kapara veća, veći je i finansijski rizik ako nešto kasnije pođe drugačije od planiranog. Zato iznos treba posmatrati zajedno sa svim uslovima pod kojima se transakcija zaključuje.

Šta ako kupac odustane?

Ovde postoji važna stvar koju ljudi često pojednostave na:

„Kupac odustane — gubi kaparu.“

Zakon je ipak precizniji.

Kod obične kapare, ako je za neizvršenje ugovora odgovorna strana koja je kaparu dala, druga strana može, zavisno od okolnosti, tražiti izvršenje ugovora, naknadu štete ili se zadovoljiti primljenom kaparom.

Pored toga postoji i kapara kao odustanica. Kada je pravo na odustanak izričito ugovoreno uz kaparu, strana koja je dala kaparu može odustati tako što je gubi, dok strana koja ju je primila može odustati uz vraćanje dvostrukog iznosa.

Zato nije dovoljno samo videti reč „kapara“.

Bitno je šta tačno piše u ugovoru ili predugovoru.

A šta ako prodavac odustane?

Ako je za neizvršenje odgovoran prodavac koji je primio kaparu, Zakon o obligacionim odnosima kupcu daje više mogućnosti, među kojima je i zahtev za vraćanje dvostrukog iznosa kapare.

Kod kapare ugovorene kao odustanica logika je još jednostavnija: ako prodavac koristi ugovoreno pravo da odustane, kaparu vraća udvojeno.

Zato kapara nije zaštita samo za prodavca.

Ona može da štiti i kupca od situacije u kojoj prodavac posle postignutog dogovora odluči da stan proda nekome drugom.

Kapara i avans nisu isto

Ovo je još jedna stvar koju vredi razjasniti.

Avans je unapred plaćeni deo cene.

Kapara takođe može kasnije biti uračunata u cenu, ali uz nju mogu biti vezane posebne pravne posledice ako ugovor ne bude izvršen.

Zato nije svejedno da li u dokumentu piše da je određeni iznos:

„avans“,

„kapara“,

ili „kapara kao odustanica“.

Naziv i, još važnije, način na koji su prava i obaveze formulisani mogu značajno promeniti posledice ako kupovina ne bude realizovana.

Kada treba dati kaparu?

Kaparu ne bih posmatrao kao prvi korak posle rečenice:

„Sviđa mi se stan.“

Pre nego što kupac preuzme ozbiljnu finansijsku obavezu, treba proveriti osnovne stvari vezane za nekretninu i prodavca.

Između ostalog:

• ko je vlasnik;
• šta je upisano u katastru;
• da li postoje hipoteke, zabeležbe ili drugi tereti;
• da li podaci o stanu odgovaraju stvarnom stanju;
• da li postoji dokumentacija potrebna za realizaciju prodaje;
• kakav je dogovor oko cene, rokova, iseljenja i predaje stana;
• kako će biti finansiran ostatak kupoprodajne cene.

Poenta je jednostavna: novac ne treba da ide ispred provere.

Da li kaparu treba dati uz predugovor?

U praksi se kapara veoma često vezuje za predugovor o kupoprodaji.

Predugovor nije samo papir na kojem piše da je neko dao novac. Njime se strane obavezuju da kasnije zaključe glavni ugovor, a Zakon o obligacionim odnosima propisuje da pravila o formi glavnog ugovora važe i za predugovor kada je propisana forma uslov punovažnosti.

Ugovori kojima se prometuju nepokretnosti u Srbiji zaključuju se u formi javnobeležnički potvrđene, odnosno solemnizovane isprave.

Zato nemojte mešati ozbiljan predugovor o kupoprodaji sa neformalnim papirom kojim se stan samo „rezerviše“.

Šta ako kupujete stan na kredit?

Ovo je verovatno najvažnija situacija u kojoj kapara mora pažljivo da se definiše.

Kupac može biti siguran da će dobiti kredit, a da banka ipak kasnije odbije zahtev ili utvrdi da konkretna nekretnina ne ispunjava uslove za finansiranje.

I tada se postavlja pitanje:

Šta se dešava sa kaparom?

Nemojte pretpostavljati da se ona automatski vraća samo zato što banka nije odobrila kredit.

U praksi se zato u predugovoru posebno definiše šta se događa ako kredit ne bude odobren: moguće je dogovoriti vraćanje kapare, zadržavanje dela iznosa ili drugačiji režim.

Ako znate da zavisite od banke, ovo pitanje treba rešiti pre davanja kapare, a ne nakon odbijenog kreditnog zahteva.

Kapara nije isto što i učešće za stambeni kredit

Ova dva pojma se često koriste u istoj kupovini, ali nisu ista stvar.

Kapara uređuje odnos između kupca i prodavca.

Učešće je deo kupoprodajne cene koji kupac finansira sopstvenim sredstvima u okviru strukture stambenog kredita.

Kapara koju ste već dali može u konkretnoj kreditnoj konstrukciji biti deo sopstvenih sredstava koje ulažete u kupovinu, ali treba unapred proveriti sa bankom kako će konkretna transakcija biti strukturirana.

Šta treba da piše pre nego što date novac?

Mnogo je važnije šta ste dogovorili nego da li kapara iznosi 5%, 10% ili neki drugi procenat.

Pre davanja novca treba jasno definisati:

• koja nekretnina se kupuje;
• ukupnu kupoprodajnu cenu;
• tačan iznos kapare;
• da li se kapara uračunava u kupoprodajnu cenu;
• rok za zaključenje glavnog ugovora;
• dinamiku isplate ostatka cene;
• šta se događa ako kupac ne realizuje kupovinu;
• šta se događa ako prodavac ne realizuje prodaju;
• šta se događa ako banka odbije kredit;
• rok i način predaje stana;
• sve druge uslove koji su konkretnoj transakciji važni.

Jedna rečenica koja nije dovoljno precizno napisana može kasnije postati mnogo skuplja od troška da se dokumentacija pravilno pripremi pre plaćanja.

Da li treba dati kaparu odmah da „neko drugi ne uzme stan“?

Dobar stan može imati više zainteresovanih kupaca i sasvim je normalno da želite da reagujete brzo.

Ali brzo ne mora da znači neprovereno.

Ako se od vas traži ozbiljan iznos novca uz objašnjenje da „nema vremena za proveru jer postoji još pet kupaca“, to nije razlog da preskočite osnovne korake.

Dobra transakcija treba da bude dovoljno brza da ne izgubite priliku, ali i dovoljno uređena da znate šta potpisujete i kome dajete novac.

Zaključak

Kod kupovine stana kapara se u praksi često kreće oko 10% kupoprodajne cene, ali zakon ne određuje fiksni procenat. Iznos zavisi od dogovora kupca i prodavca.

Mnogo važnije od samog procenta je da razumete pod kojim uslovima novac dajete i šta se događa ako transakcija ne bude završena.

Posebno ako kupujete stan na kredit, način postupanja u slučaju da banka ne odobri finansiranje treba definisati unapred.

Kapara treba da bude posledica dobro postavljenog dogovora, a ne način da se kupac požuri da donese odluku pre nego što je proverio nekretninu.

U Urbanom agentu proces kupovine posmatramo upravo tako: prvo treba razumeti nekretninu i uslove transakcije, a zatim preuzeti finansijsku obavezu.

Napomena: Tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni savet. Prava i obaveze u vezi sa kaparom zavise od sadržine konkretnog ugovora ili predugovora i okolnosti transakcije.