Povrat PDV-a pri kupovini prvog stana može da predstavlja značajnu finansijsku olakšicu.
Ipak, kupci često tek nakon rezervacije ili potpisivanja ugovora počnu detaljno da proveravaju da li ispunjavaju uslove.
Tada može da se ispostavi da su imali udeo u drugom stanu, da kupovina uopšte nije predmet PDV-a ili da način plaćanja i dokumentacija nisu usklađeni sa pravilima za refundaciju.
Zbog toga pravo na povrat treba proveriti pre nego što se donese konačna odluka o kupovini.
Greška 1: Kupac je ranije imao stan ili udeo u stanu
Jedna od najčešćih zabluda jeste da kupac ima pravo na refundaciju sve dok ranije nije bio vlasnik celog stana.
Međutim, problem može da predstavlja i susvojina — odnosno posedovanje samo određenog udela u stanu.
Za refundaciju je potrebno da kupac od 1. jula 2006. godine do dana overe kupoprodajnog ugovora nije imao stan u svojini ili susvojini na teritoriji Srbije.
To može biti važno kada je kupac, na primer:
- nasledio deo porodičnog stana;
- dobio udeo ugovorom o poklonu;
- bio upisan kao suvlasnik sa roditeljima ili supružnikom;
- ranije koristio poresku olakšicu za kupovinu prvog stana.
Zato se ne treba oslanjati samo na to da li trenutno živite u svom stanu ili da li smatrate da ste nekada „stvarno imali nekretninu“.
Potrebno je proveriti pravni i poreski status pre ulaska u kupovinu.
Greška 2: Stan izgleda kao novogradnja, ali prodaja nije predmet PDV-a
Nije dovoljno da stan bude nov, moderno uređen ili da se nalazi u novijoj zgradi.
Za refundaciju mora da postoji PDV obračunat u kupoprodajnoj ceni. U praksi se to odnosi na prvi prenos novoizgrađenog stana koji vrši prodavac obveznik PDV-a, uz ispunjenje ostalih zakonskih uslova.
Ako kupujete stan od fizičkog lica koje ga je prethodno kupilo od investitora, ta prodaja najčešće više nije prvi prenos.
Tada se obično ne plaća PDV u kupoprodajnoj ceni, pa nema ni PDV-a koji bi mogao da bude refundiran.
Kod takve kupovine može biti relevantno oslobođenje od poreza na prenos apsolutnih prava za prvi stan, ali to je druga poreska olakšica i druga procedura. Poreska uprava u svom vodiču odvojeno uređuje oslobođenje od poreza na prenos i refundaciju PDV-a.
Greška 3: Kupac očekuje povrat za celu kvadraturu
Pravo na refundaciju nije neograničeno.
Kupac prvog stana može da ostvari refundaciju za površinu do 40 m². Za svakog kvalifikovanog člana porodičnog domaćinstva moguće je ostvariti refundaciju za dodatnih 15 m², pod uslovom da i taj član ispunjava propisane kriterijume.
Ako stan ima veću površinu, refundacija se ne obračunava automatski na ceo stan, već samo na kvadraturu za koju je pravo priznato.
Važno je i da član porodice za kojeg se koristi dodatnih 15 m² kasnije ne može ponovo da koristi istu pogodnost kao kupac prvog stana. Zakon isključuje osobu za koju je ranije već ostvarena odgovarajuća refundacija ili poresko oslobođenje.
Zato uključivanje članova domaćinstva ne treba raditi automatski, već nakon razumevanja posledica.
Greška 4: Član domaćinstva ne ispunjava uslove
Nije dovoljno da je određena osoba samo član porodice.
Za dodatnu refundaciju potrebno je da pripada zakonom definisanom porodičnom domaćinstvu, da ima isto prebivalište kao kupac i da nije imala stan ili udeo u stanu u relevantnom periodu.
Zbog toga problem može nastati kada:
- supružnici nemaju prijavljeno isto prebivalište;
- član domaćinstva već ima ili je imao udeo u stanu;
- za tog člana je ranije korišćena poreska olakšica;
- nije moguće dokazati zajednicu i uslove propisane za domaćinstvo.
Pre računanja očekivanog povrata potrebno je proveriti svakog člana pojedinačno.
Greška 5: Cena nije isplaćena na propisan način
Jedan od zakonskih uslova jeste da ugovorena cena stana sa PDV-om bude u potpunosti isplaćena prodavcu uplatom na njegov tekući račun, uz posebna pravila za hipotekovane nekretnine i određene druge situacije.
Zbog toga način plaćanja ne treba dogovarati neformalno.
Ugovor, instrukcije za uplatu, dokaz o plaćanju i dokumentacija prodavca moraju biti međusobno usklađeni.
Kupac treba unapred da zna:
- na koji račun uplaćuje cenu;
- ko je prodavac i obveznik PDV-a;
- da li će dobiti odgovarajući fiskalni račun sa iskazanim PDV-om;
- kojim dokumentom dokazuje da je cena u potpunosti plaćena.
Greška 6: Dokumentacija se priprema tek nakon kupovine
Pravo na refundaciju ne ostvaruje se automatski samim potpisivanjem ugovora.
Kupac podnosi zahtev nadležnoj filijali Poreske uprave, uz propisanu dokumentaciju, koja obuhvata izjavu kupca, podatke o državljanstvu i prebivalištu, overenu kopiju ugovora, fiskalni račun sa iskazanim PDV-om, dokaz o uplati i odgovarajuće poreske dokaze.
Ako se refundacija traži i za članove domaćinstva, potrebna je dodatna dokumentacija kojom se dokazuju srodstvo, isto prebivalište i ispunjenost uslova za svakog člana.
Najsigurnije je da se lista potrebnih dokumenata proveri pre potpisivanja ugovora, a ne tek kada treba podneti zahtev.
Šta treba proveriti pre rezervacije stana?
Pre nego što date rezervaciju ili kaparu, proverite:
- da li se radi o prvom prenosu stana sa obračunatim PDV-om;
- ko je formalni prodavac;
- da li ste od 1. jula 2006. godine imali stan ili udeo u stanu;
- za koju površinu možete da ostvarite refundaciju;
- da li članovi domaćinstva ispunjavaju uslove;
- kako će biti izvršeno plaćanje;
- koju dokumentaciju ćete dobiti od prodavca;
- koja dokumenta morate samostalno da prikupite.
Javni eKatastar omogućava proveru upisanih prava na konkretnoj nepokretnosti, ali se u postupku refundacije koriste i podaci i dokazi iz drugih službenih evidencija.
Kod složenijih situacija — nasleđenih udela, ranije korišćenih olakšica, različitih prebivališta ili specifičnog načina kupovine — potrebno je da dokumentaciju proveri advokat ili poreski stručnjak.
Proverite uslove pre nego što uđete u kupovinu
Najveća greška nije u tome što kupac ne poznaje svaki poreski propis.
Problem nastaje kada računa na povrat PDV-a kao na siguran deo budžeta, a pravo proverava tek kada je kupovina već zaključena.
Povrat PDV-a ne treba pretpostaviti. Treba ga proveriti i uračunati tek kada znate da su svi uslovi ispunjeni.
