Kupovina prvog stana obično počinje pitanjem koliko nekretnina košta, ali se vrlo brzo otvori još jedno: koliko novca nakon kupovine možete da vratite kroz refundaciju PDV-a?
Kod kupovine novogradnje ovo može biti značajan iznos, ali pravo na povrat nije automatsko i ne odnosi se na svakog kupca niti nužno na celu površinu stana.
Zato je korisno da pre potpisivanja ugovora znate tri stvari: da li ispunjavate uslove, za koliko kvadrata možete da ostvarite refundaciju i šta je potrebno da biste zahtev uspešno podneli.
Šta zapravo znači povrat PDV-a za prvi stan?
Kod prvog prometa novoizgrađenog stambenog objekta obračunava se PDV po posebnoj stopi od 10%. Kupac koji ispunjava zakonske uslove može da traži refundaciju PDV-a koji se odnosi na određenu površinu stana.
U svakodnevnom govoru najčešće kažemo „povrat PDV-a“, dok zakon koristi izraz refundacija PDV-a kupcu prvog stana.
Važno je da ovo ne mešamo sa oslobođenjem od poreza na prenos apsolutnih prava. To je druga poreska olakšica koja se najčešće pojavljuje kod kupovine starogradnje.
Ko ima pravo na povrat PDV-a?
Osnovni uslovi su prilično jasni.
Kupac mora da bude punoletni državljanin Republike Srbije sa prebivalištem u Srbiji i da kupuje svoj prvi stan.
Pored toga, od 1. jula 2006. godine do dana overe kupoprodajnog ugovora nije smeo da ima stan u svojini, zajedničkoj svojini ili susvojini na teritoriji Srbije.
To znači da nije dovoljno da danas nemate nekretninu.
Ako ste, na primer, u prethodnom periodu imali čak i suvlasnički deo stana, to može uticati na vaše pravo na refundaciju.
Drugi važan uslov odnosi se na plaćanje: ugovorena cena stana sa PDV-om mora biti u celosti plaćena prodavcu uplatom na njegov tekući račun pre ostvarivanja refundacije, uz posebna pravila za pojedine zakonom uređene situacije.
Za koliko kvadrata možete da dobijete povrat?
Kupac prvog stana može da ostvari pravo na refundaciju PDV-a za površinu do 40 m².
Za članove njegovog porodičnog domaćinstva pravo može biti prošireno za još 15 m² po članu, pod uslovom da i taj član ispunjava propisane uslove.
Na primer:
Kupujete stan od 60 m² i živite sami.
Ako ispunjavate sve uslove, možete da ostvarite refundaciju PDV-a za deo vrednosti stana koji odgovara površini do 40 m².
Ako stan kupujete kao bračni par i supružnik ispunjava propisane uslove, moguće je ostvariti pravo za dodatnih 15 m², odnosno ukupno do 55 m².
Ako postoje i drugi članovi domaćinstva koji ispunjavaju uslove, površina za koju se ostvaruje refundacija može biti dodatno povećana.
Šta se smatra porodičnim domaćinstvom?
Zakon ne podrazumeva jednostavno svakog člana porodice.
Porodično domaćinstvo predstavlja zajednicu života, privređivanja i trošenja prihoda, uz isto prebivalište kao kupac prvog stana. Među članovima koji mogu biti obuhvaćeni nalaze se, između ostalih, supružnik, deca, usvojenici i roditelji, pod uslovima propisanim zakonom.
U praksi je naročito važno da član za kojeg tražite dodatnih 15 m² ima isto prebivalište kao kupac i da ispunjava uslov u vezi sa prethodnim vlasništvom nad stanom. Poreska uprava za takve slučajeve traži i dodatnu dokumentaciju.
Da li uvek treba koristiti članove porodice za dodatne kvadrate?
Ne nužno.
Ovo je detalj koji kupci ponekad previde.
Ako ste za člana porodičnog domaćinstva već iskoristili pravo na refundaciju PDV-a prilikom kupovine svog prvog stana, taj član kasnije ne može ponovo da koristi isto pravo kada bude kupovao svoj prvi stan.
Zato, na primer, uključivanje deteta radi dodatnih 15 m² nije odluka koju treba donositi automatski samo zato što je refundacija danas veća.
Treba razmisliti da li je finansijska korist sada vrednija od mogućnosti da taj član domaćinstva pravo koristi samostalno u budućnosti.
Koliko novca se zapravo vraća?
Ne postoji jedan fiksni iznos koji važi za sve kupce.
Visina refundacije zavisi od:
- cene stana;
- iznosa obračunatog PDV-a;
- površine stana;
- površine za koju konkretni kupac ostvaruje pravo na refundaciju.
Ako je stan veći od površine za koju kupac ima pravo na refundaciju, PDV se ne vraća za ceo stan, već samo do iznosa koji odgovara površini obuhvaćenoj pravom na refundaciju.
Zato nije dovoljno uzeti ukupni PDV sa računa i pretpostaviti da će čitav iznos biti vraćen.
Koja dokumentacija je potrebna?
Prema aktuelnom katalogu usluga Poreske uprave, kupac koji refundaciju ostvaruje samo za sebe uz zahtev prilaže, između ostalog:
- izvod iz matične knjige rođenih;
- uverenje o državljanstvu;
- dokaz o prebivalištu;
- overenu kopiju ugovora o kupoprodaji;
- fiskalni račun na kojem je iskazan PDV;
- dokaz da je ugovorena cena sa PDV-om u celosti plaćena na račun prodavca;
- overenu izjavu da kupuje prvi stan, na obrascu IKPS-PDV.
Sam zahtev podnosi se na obrascu RFI — Zahtev kupca prvog stana za refundaciju PDV.
Ako refundaciju tražite i za članove porodičnog domaćinstva, potrebni su dodatni dokazi o srodstvu, zajedničkom prebivalištu i ispunjenosti uslova članova domaćinstva.
Gde se podnosi zahtev?
Zahtev se podnosi nadležnoj organizacionoj jedinici Poreske uprave prema mestu sedišta odnosno prebivališta prodavca.
Poreska uprava trenutno predviđa mogućnost podnošenja neposredno na pisarnici, poštom ili elektronskim putem na adresu nadležne organizacione jedinice.
Ovo je važno jer kupci često pretpostavljaju da zahtev podnose prema svom prebivalištu ili mestu gde se stan nalazi.
Koliko se čeka na povrat PDV-a?
Prema katalogu usluga Poreske uprave, nadležni poreski organ nakon kontrole ispunjenosti uslova donosi rešenje o refundaciji u roku od 30 dana od podnošenja zahteva.
Refundacija se zatim vrši u roku od 15 dana od dostavljanja rešenja.
Naravno, podrazumeva se da je zahtev uredan i da je dostavljena potrebna dokumentacija.
Povrat PDV-a ili oslobođenje od poreza na prenos?
Ovo su dve različite stvari.
Ako kupujete stan u prvom prometu kod kojeg je obračunat PDV, možete proveravati pravo na refundaciju PDV-a.
Kod kupovine nekretnine na koju se primenjuje porez na prenos apsolutnih prava postoji poseban sistem oslobođenja za kupca prvog stana.
Zato pitanje nije samo:
„Da li mi je ovo prvi stan?“
Već i:
„Koji poreski režim se primenjuje na stan koji kupujem?“
Od toga zavisi koju olakšicu uopšte možete da koristite.
Najčešća greška je da se o povratu razmišlja prekasno
Kupci često prvo dogovore stan, potpišu dokumentaciju i izvrše plaćanje, pa tek onda počnu detaljno da proveravaju uslove za refundaciju.
Mnogo je bolje da to uradite pre realizacije kupovine.
Posebno treba unapred proveriti:
- da li ste ranije imali vlasnički ili suvlasnički deo stana;
- za koje članove domaćinstva želite da koristite dodatnu površinu;
- kakav će uticaj to imati na njihovo buduće pravo;
- šta piše u ugovoru;
- da li imate sve dokaze o plaćanju i potrebnu dokumentaciju.
Kod kupovine nekretnine ovakvi detalji lako mogu predstavljati nekoliko hiljada evra razlike.
Zaključak
Povrat PDV-a za prvi stan može značajno da smanji stvarni trošak kupovine novogradnje, ali pravo ne nastaje samo zato što ste kupili svoju prvu nekretninu.
Potrebno je proveriti status kupca, prethodno vlasništvo, način plaćanja, površinu stana i eventualne članove porodičnog domaćinstva za koje želite da koristite dodatnih 15 m².
Za samog kupca pravo se može ostvariti za površinu do 40 m², uz mogućnost dodatne površine za članove domaćinstva koji ispunjavaju uslove.
Ako kupujete prvi stan, najbolje je da sve ove stvari proverite pre overe ugovora, kada još imate mogućnost da pravilno postavite ceo proces.
U Urbanom agentu cilj nije samo da pronađete stan koji vam odgovara, već da pre kupovine razumete šta kupujete, koliko će vas transakcija zaista koštati i koje korake treba da napravite do konačne realizacije.
Napomena: Tekst je informativnog karaktera. Poreski tretman i pravo na refundaciju zavise od okolnosti konkretnog slučaja, pa pre realizacije kupovine treba proveriti aktuelne uslove za konkretnog kupca i nekretninu.
