Da li ima smisla renovirati stan pre prodaje?
Zavisi od toga kakva je nekretnina, koliko vremena imate i šta želite da postignete.
Renoviranje može da poveća privlačnost stana, olakša prodaju i u nekim slučajevima opravda višu cenu. Međutim, svako ulaganje ne donosi automatski i veću zaradu.
Najproblematičnija opcija često je upravo ona između — kada se stan „malo renovira“, bez jasnog plana i računice.
Zašto delimično renoviranje često ne daje očekivani rezultat?
Vlasnici neretko zamene nekoliko pločica, okreče deo stana, postave jeftiniji laminat ili površinski urede kupatilo i očekuju da će se celokupna investicija vratiti kroz znatno višu prodajnu cenu.
Problem je što kupac često vidi da stan nije ni potpuno renoviran ni dovoljno jeftin da bi ga uređivao od početka.
Nove pločice ne rešavaju stare instalacije. Sveže okrečeni zidovi ne menjaju dotrajalu stolariju. Delimično uređeno kupatilo možda se i dalje ne uklapa u ukus budućeg vlasnika.
Tada prodavac plaća renoviranje, a kupac ga ne doživljava kao punu vrednost.
Kupci uglavnom žele da uređuju po svom ukusu
Kod starijih stanova veliki broj kupaca već unapred računa da će menjati raspored, podove, kuhinju ili kupatilo.
Čak i kada je renoviranje novo, ono ne mora odgovarati njihovom ukusu.
Neko želi svetao parket, neko tamniji. Jednom kupcu odgovara otvorena kuhinja, drugom odvojena. Materijali koje je vlasnik izabrao kao neutralne drugome mogu izgledati jeftino ili nepraktično.
Zbog toga kupac retko vrednuje svaki uloženi evro onoliko koliko ga je prodavac platio.
Trošak renoviranja i povećanje tržišne vrednosti nisu isto.
Prva opcija: kompletno i neutralno renoviranje
Kompletno renoviranje može imati smisla kada je dobro isplanirano i kada za takve stanove postoji tražnja.
To podrazumeva da se ne uređuje samo ono što je vidljivo, već da se po potrebi rešavaju:
- električne i vodovodne instalacije;
- zidovi i podovi;
- kupatilo i kuhinjski priključci;
- stolarija;
- grejanje i rasveta;
- svi vidljivi kvarovi i oštećenja.
Za prodaju je često bolje da prostor ostane neutralan i neopterećen specifičnim ukusom.
To može značiti svetle zidove, kvalitetne ali nenametljive materijale i funkcionalan prostor koji kupac kasnije može da opremi prema svojim potrebama.
Takav stan može biti posebno privlačan ljudima koji ne žele da prolaze kroz majstore, prašinu i višemesečno renoviranje.
Ipak, pre početka radova mora da postoji jasna računica. Potrebno je uporediti ukupan trošak sa cenom koju renovirani stan realno može da postigne.
Druga opcija: ne renovirati, već dobro pripremiti stan
U mnogim slučajevima je racionalnije da se stan ne renovira pre prodaje.
To ne znači da treba da ostane neuredan i zapušten.
Dobra priprema može da obuhvati:
- detaljno čišćenje;
- izbacivanje suvišnih stvari;
- uklanjanje ličnih predmeta;
- sređivanje rasvete;
- pranje prozora i terasa;
- popravljanje slavine koja curi ili polomljene kvake;
- uklanjanje vlage i uzroka ozbiljnih oštećenja;
- uredno organizovanje prostorija za fotografisanje.
Ovi zahvati obično ne zahtevaju veliko ulaganje, a mogu znatno da poprave prvi utisak.
Kupac tada jasno vidi trenutno stanje stana i može realnije da proceni koliko bi trebalo da uloži nakon kupovine.
Šta svakako treba popraviti?
Postoji razlika između estetskog renoviranja i uklanjanja problema koji mogu da odbiju kupce ili ugroze bezbednost.
Pre prodaje ima smisla rešiti:
- aktivno curenje vode;
- vidljivu vlagu i njen uzrok;
- nebezbedne električne instalacije;
- polomljena vrata i prozore koji ne mogu da se zatvore;
- neispravne brave;
- ozbiljna oštećenja koja otežavaju normalno korišćenje stana.
Takvi problemi ne ostavljaju samo loš vizuelni utisak. Oni kod kupca stvaraju sumnju da nekretnina krije još veće troškove.
Sa druge strane, izbor novih pločica, kuhinjskih frontova ili boje parketa često je bolje prepustiti budućem vlasniku.
Kada renoviranje ima smisla?
Renoviranje je opravdanije kada:
- se stan nalazi na lokaciji na kojoj se renovirane nekretnine znatno bolje prodaju;
- postoje jasni podaci o razlici između cena renoviranih i nerenoviranih stanova;
- radovi mogu da se završe kvalitetno i u razumnom roku;
- vlasnik ima pouzdane izvođače i kontrolu nad budžetom;
- raspored i osnovne karakteristike stana opravdavaju ulaganje;
- ciljna grupa želi nekretninu spremnu za useljenje.
U tom slučaju renoviranje nije samo estetska odluka, već deo prodajne strategije.
Kada je bolje da ne ulažete?
Veliko ulaganje najčešće nema smisla kada:
- nema dovoljno velike razlike u tržišnoj ceni;
- stan zahteva toliko radova da je budžet teško kontrolisati;
- kupci na toj lokaciji uglavnom žele da renoviraju po svom ukusu;
- nekretnina ima problem koji renoviranje ne može da promeni, poput lošeg sprata, nedostatka lifta ili nefunkcionalnog rasporeda;
- prodaja mora da se pokrene brzo;
- vlasnik nema dovoljno vremena da nadgleda radove.
U tim situacijama je često bolje jasno prikazati stanje nekretnine, realno odrediti cenu i ostaviti kupcu prostor da je prilagodi sebi.
Prvo procena, pa ulaganje
Odluka o renoviranju ne treba da se donosi na osnovu osećaja da će „sređen stan sigurno vredeti više“.
Pre početka radova potrebno je proceniti:
- trenutnu vrednost stana;
- realnu cenu nakon renoviranja;
- ukupan trošak radova i materijala;
- vreme potrebno za završetak;
- rizik od neplaniranih troškova;
- koliko brzo bi se stan prodao u obe varijante.
Tek kada se uporede te brojke, može se videti da li renoviranje zaista donosi bolji rezultat.
Najčešće je bolje ili renovirati kompletno i kvalitetno, ili stan samo očistiti, rasteretiti i realno predstaviti. Sve između toga treba veoma pažljivo izračunati.
