Kupovina prvog stana: vodič korak po korak

Kupovina prvog stana je verovatno najveća finansijska odluka koju ste do tada doneli.

I dok na početku deluje da je najteži deo pronaći stan koji vam se dopada, proces zapravo ima mnogo više koraka: treba postaviti budžet, razumeti način finansiranja, proveriti nekretninu i dokumentaciju, dogovoriti cenu, rešiti kaparu, poreze, ugovor, plaćanje i primopredaju.

Dobra vest je da proces nije komplikovan kada znate šta dolazi sledeće i šta treba proveriti pre nego što pređete na naredni korak.

Ovo je vodič kroz ceo put — od prve odluke da kupite stan do trenutka kada dobijete ključeve.

1. Prvo odredite koliko zaista možete da potrošite

Pre nego što krenete da gledate oglase, odredite realan budžet.

I ne mislite samo na cenu stana.

Kupovina može uključivati i troškove javnog beležnika, banke i procene ako koristite kredit, poreske obaveze koje zavise od vrste transakcije, eventualnu agencijsku naknadu, kao i troškove renoviranja, selidbe i opremanja.

Ako imate ukupno 200.000 evra na raspolaganju, to ne mora automatski da znači da treba da gledate stanove od tačno 200.000 evra.

Ostavite prostor za samu realizaciju kupovine i ono što dolazi neposredno nakon nje.

Ako kupujete na kredit, razgovor sa bankama ima smisla pre nego što pronađete stan, kako biste imali realnu predstavu o svojoj kreditnoj sposobnosti. NBS navodi da banke same utvrđuju uslove kreditiranja i procenjuju kreditnu sposobnost klijenta u skladu sa svojom poslovnom politikom.

2. Ako koristite kredit, ne čekajte idealan stan da biste otišli u banku

Kod prvog stana česta greška je da kupac mesecima traži nekretninu, pronađe je, dogovori cenu i tek tada počne ozbiljno da proverava kredit.

Mnogo je korisnije da unapred znate okvir:

kolika sredstva imate za učešće, koji iznos kredita je realan, koliko bi približno iznosila rata i koja dokumentacija će vam biti potrebna.

NBS među dokumentacijom koja se tipično traži za stambeni kredit navodi dokaz o zaposlenju i primanjima, predugovor, procenu vrednosti nepokretnosti i dokumentaciju za obezbeđenje kredita hipotekom.

Tako ćete mnogo lakše razlikovati stan koji vam se samo dopada od stana koji realno možete da kupite.

3. Definišite šta zapravo tražite

Budžet je samo prvi filter.

Pre nego što krenete u desetine obilazaka, pokušajte da odvojite ono što vam je stvarno važno od onoga što bi bilo lepo imati.

Lokacija, kvadratura, broj soba, sprat, lift, parking, terasa, novogradnja ili starogradnja, mogućnost renoviranja, udaljenost od posla ili škole — sve to utiče na izbor.

Problem nastaje kada kupac pokušava da dobije:

najbolju lokaciju + veliku kvadraturu + novogradnju + garažu + savršeno stanje + najnižu cenu.

Tržište obično zahteva kompromis.

Zato je mnogo korisnije unapred odrediti koje dve ili tri stvari ne želite da kompromitujete, a gde postoji prostor za fleksibilnost.

4. Nemojte procenjivati stan samo po oglasu

Fotografije vam govore dovoljno da odlučite da li želite da pogledate stan.

Ne govore vam dovoljno da odlučite da ga kupite.

Na obilasku proverite funkcionalnost rasporeda, količinu dnevnog svetla, buku, stanje instalacija, vlagu, stolariju, grejanje, stanje kupatila i kuhinje, terase i sve što može da zahteva ozbiljnije ulaganje.

Pogledajte i zgradu.

Lift, ulaz, fasada, krov, zajedničke prostorije, garaža i održavanje zgrade mogu značajno da utiču na svakodnevni život i buduće troškove.

Ako stan zahteva renoviranje, pokušajte da procenite ulaganje pre nego što odlučite koliko on za vas vredi.

5. Pre kapare proverite šta zapravo kupujete

Ovo je jedan od najvažnijih koraka.

Pre ozbiljne finansijske obaveze treba proveriti ko je upisan kao imalac prava, kakvi su podaci o stanu i da li postoje hipoteke, zabeležbe ili druga prava i ograničenja.

RGZ omogućava proveru podataka iz katastra nepokretnosti, dok se kupoprodajni ugovor koristi kao jedna od isprava na osnovu kojih se sprovodi upis novog imaoca prava.

Nemojte stati na pitanju:

„Je l' stan uknjižen?“

Proverite:

šta je uknjiženo, na koga je uknjiženo i da li postoji nešto što može da utiče na kupovinu.

O tome smo detaljnije pisali u tekstovima „Šta proveriti pre kupovine stana?“ i „Uknjižen stan: šta zapravo znači?“

6. Neuknjižen stan nije automatski nemoguća kupovina

Ako stan nije uredno uknjižen, to ne znači automatski da treba da odustanete.

Ali znači da je potrebno razumeti zašto nije uknjižen.

NBS navodi da postoje i stambeni krediti za neuknjižene nepokretnosti, ali se tada traži dokumentacija kojom se dokazuje sled vanknjižnog vlasništva, a konkretne uslove određuje banka.

Zato nije ista situacija ako postoji jasan pravni sled koji nije sproveden u katastru i ako niko ne može pouzdano da objasni na osnovu čega prodavac raspolaže stanom.

Za ovu situaciju imamo poseban vodič: „Može li da se kupi stan koji nije uknjižen?“

7. Hipoteka nije automatski razlog da odbacite stan

Isto važi za stan pod hipotekom.

Veliki broj ljudi prodaje stan koji je prethodno kupio stambenim kreditom.

Važno je da se utvrdi stanje obaveze prema banci i precizno definiše kako će ona biti izmirena i kako će postojeća hipoteka biti izbrisana.

Za upis i brisanje hipoteke postoje odgovarajući katastarski postupci i dokumentacija.

Dakle, nije dovoljno pitati:

„Ima li stan hipoteku?“

Pravo pitanje je:

„Kako će hipoteka biti zatvorena u okviru ove kupovine?“

To smo detaljno objasnili u tekstu „Kupovina stana pod hipotekom: da li je bezbedna?“

8. Tek kada razumete stan, dogovarajte konačnu cenu

Oglasna cena i vrednost koju ste vi spremni da platite nisu nužno ista stvar.

Pre ponude uzmite u obzir:

lokaciju, stanje, sprat, mikrolokaciju, kvalitet zgrade, potreban nivo ulaganja, pravni status i alternative koje trenutno postoje na tržištu.

RGZ vodi Registar cena nepokretnosti na osnovu podataka iz realizovanih ugovora, što je jedan od izvora za praćenje stvarnog tržišta, za razliku od samih oglasnih cena.

Ne pregovarajte zato što ste negde čuli da „uvek može 10% dole“.

Pregovarajte na osnovu konkretne nekretnine i konkretnih tržišnih argumenata.

9. Kapara je ozbiljna obaveza, a ne samo rezervacija

Kada dogovorite cenu i želite da nastavite sa kupovinom, dolaze predugovor i kapara.

U tom trenutku treba jasno definisati:

šta kupujete, po kojoj ceni, kolika je kapara, kada se plaća ostatak cene, kada se zaključuje glavni ugovor, šta se dešava ako jedna strana ne ispuni dogovor i šta se događa ako kupac zavisi od kredita koji ne bude odobren.

Posebno ako kupujete putem banke, nemojte davati ozbiljan iznos uz usmeni dogovor da će se „nekako rešiti“ ako kredit ne prođe.

O ovoj temi smo napravili zaseban vodič „Kapara za stan: koliko se daje i šta treba da znate?“

10. Proverite koje poreske olakšice imate kao kupac prvog stana

Ako zaista kupujete svoj prvi stan i ispunjavate propisane uslove, moguće je da imate pravo na značajnu poresku olakšicu.

Koja olakšica dolazi u obzir zavisi od poreskog režima konkretne kupovine.

Kod kupovine prvog stana na koju se primenjuje PDV postoji mogućnost refundacije PDV-a za kupca za površinu do 40 m², uz dodatnih do 15 m² po članu porodičnog domaćinstva koji ispunjava uslove. Poreska uprava trenutno potvrđuje ove uslove i navodi da kupac, između ostalog, ne sme da je imao stan u svojini, zajedničkoj svojini ili susvojini u Srbiji od 1. jula 2006. do overe ugovora.

Kod prometa na koji se primenjuje porez na prenos apsolutnih prava postoji poseban režim oslobođenja za kupca prvog stana. Aktuelna Poreska uprava navodi stopu poreza na prenos apsolutnih prava od 2,5% za promet nepokretnosti kada se taj porez primenjuje.

Zato smo ove dve teme odvojili u posebne tekstove:

„Povrat PDV-a za prvi stan“
i
„Porez na prenos apsolutnih prava pri kupovini stana“.

Kod prvog stana ovo treba proveravati pre realizacije, a ne tek kada je sve završeno.

11. Ako kupujete na kredit, tada kreće konkretna procedura banke

Nakon što pronađete nekretninu i dogovorite uslove, banka ulazi u konkretnu analizu transakcije.

Uobičajeno se pribavlja procena vrednosti nekretnine, dostavlja predugovor i dokumentacija, proverava kreditna sposobnost i priprema sredstvo obezbeđenja. NBS navodi upravo ove elemente među dokumentacijom vezanom za stambene kredite.

Zato je važno da rok u predugovoru bude realan.

Kupac ne određuje sam koliko banci treba vremena, pa nema smisla obećati prodavcu rok koji ne može da kontroliše.

12. Kupoprodajni ugovor se zaključuje kod javnog beležnika

Kada su dokumentacija, finansiranje i uslovi transakcije spremni, zaključuje se glavni kupoprodajni ugovor.

Ugovori o prometu nepokretnosti zaključuju se u propisanoj javnobeležničkoj formi. Javni beležnik nakon potvrđivanja ugovora elektronski dostavlja ispravu nadležnom registru nepokretnosti, a propisi predviđaju elektronsku dostavu kroz sistem povezan sa eŠalterom.

To je trenutak kada kupovina ulazi u završnu fazu, ali još uvek treba pravilno sprovesti plaćanje i primopredaju.

13. Jasno definišite kome, kada i kako se plaća cena

Finansijska konstrukcija mora da bude jasna pre potpisa.

Kod jednostavne kupovine iz sopstvenih sredstava to može biti relativno jednostavno.

Kod stambenog kredita novac se isplaćuje u skladu sa procedurom banke.

Kod stana koji već ima hipoteku, deo novca može biti uključen u zatvaranje postojeće obaveze.

Zato kupac treba da zna:

koliko je već plaćeno → koliko još plaća → kome → na koji račun → pod kojim uslovima.

Velike iznose ne treba ostavljati na nivou nepreciznog usmenog dogovora.

14. Dobijanje ključeva ne mora biti istog dana kada i ugovor

Primopredaja je deo dogovora.

Prodavac možda može da izađe iz stana odmah.

Možda mu je potrebno nekoliko dana.

Nekada se posed predaje tek nakon što kupoprodajna cena bude u celosti isplaćena.

Zato datum ili jasan uslov primopredaje treba da postoji u dokumentaciji.

Prilikom predaje korisno je napraviti zapisnik u kojem ćete evidentirati stanje brojila, broj ključeva, stvari koje ostaju u stanu i datum od kojeg kupac preuzima nekretninu.

15. Nakon ključeva ostaje još nekoliko praktičnih stvari

Kada preuzmete stan, proces nije baš potpuno gotov.

Treba ispratiti upis novog imaoca prava u katastru. RGZ navodi kupoprodajni ugovor kao jednu od isprava na osnovu kojih se sprovodi upis prava na nepokretnosti, dok javni beležnici dokumente elektronski dostavljaju kroz povezane sisteme.

Zatim treba prebaciti relevantne račune i korisnike usluga, evidentirati brojila i rešiti ostale praktične obaveze vezane za stan.

Tek tada kupovina prelazi iz „transakcije“ u normalno korišćenje vaše nove nekretnine.

Koliko traje kupovina prvog stana?

Ne postoji univerzalni rok.

Kupovina sa sopstvenim sredstvima i potpuno spremnom dokumentacijom može biti relativno brza.

Kupovina putem stambenog kredita obično zahteva dodatno vreme zbog procene, dokumentacije, kreditne odluke i uspostavljanja obezbeđenja.

Ako postoje hipoteka, problem sa dokumentacijom ili neuknjižena nekretnina, proces može zahtevati dodatne korake.

Zato je mnogo korisnije napraviti realan plan konkretne kupovine nego očekivati da svaka transakcija traje isti broj dana.

Detaljno smo to obradili u tekstu „Koliko traje kupovina stana od dogovora do ključeva?“

Šta kupci prvog stana najčešće pogreše?

Najveće greške uglavnom ne nastaju zato što kupac nije stručnjak za nekretnine.

Nastaju zato što se koraci rade pogrešnim redom.

Kupac prvo da kaparu, pa tek onda proverava dokumentaciju.

Prvo pronađe stan, pa tek onda sazna da ne može da dobije potreban kredit.

Gleda samo cenu nekretnine, a ne ukupni budžet.

Pretpostavi da „uknjižen“ znači da ništa drugo ne treba proveravati.

Ili računa na poresku olakšicu pre nego što proveri da li zaista ispunjava uslove.

Dobar proces upravo sprečava takve situacije.

Kupovina prvog stana, ukratko

Ako ceo proces svedemo na jednu logiku, ona izgleda ovako:

budžet → finansiranje → kriterijumi → izbor stana → provera nekretnine → ponuda → kapara i predugovor → kredit ako postoji → porezi i olakšice → kupoprodajni ugovor → plaćanje → ključevi → upis i računi.

Ne morate sami da budete stručnjak za svaki od tih koraka.

Ali treba da znate šta se trenutno dešava, šta dolazi sledeće i ko je odgovoran da taj korak sprovede.

Zaključak

Prvi stan ne treba kupovati ni u strahu od svake moguće komplikacije ni sa idejom da će se sve „usput rešiti“.

Većina procesa postaje mnogo jednostavnija kada se stvari rade pravim redosledom.

Najpre utvrdite realan budžet i način finansiranja.

Zatim pronađite nekretninu koja odgovara vašim potrebama i proverite šta zapravo kupujete.

Tek onda ulazite u kaparu, ugovore i ozbiljna plaćanja.

Proverite poreske olakšice koje eventualno imate kao kupac prvog stana, dobro definišite primopredaju i ispratite administrativni završetak kupovine.

U Urbanom agentu upravo tako posmatramo ulogu agenta.

Ne kao osobu koja vam samo otključa vrata nekoliko stanova, već kao partnera koji treba da pomogne da od prvog obilaska do konačne realizacije znate gde se nalazite u procesu i šta je sledeći korak.

Kupovina prvog stana treba da bude velika odluka.

Ne mora da bude haotična.

Napomena: Tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni, poreski ili finansijski savet. Uslovi konkretne transakcije, poreskih olakšica i kreditiranja zavise od kupca, nekretnine i važećih propisa i uslova relevantnih institucija.