Kada stan ostane prazan, vlasnik ne gubi samo mesečnu kiriju.
Troškovi ne prestaju zato što niko ne živi u nekretnini. Računi, održavanje zgrade, porez i eventualne rate kredita nastavljaju da postoje.
Jedan prazan mesec možda ne deluje dramatično. Ali kada se izdavanje produži na dva, tri ili više meseci, zbir izgubljenog prihoda i tekućih troškova može postati ozbiljan.
Najskuplji stan nije nužno onaj sa najvećim računima — već onaj koji mesecima ne donosi nikakav prihod.
Prazan stan ima dvostruki trošak
Vlasnik prazne nekretnine istovremeno:
- ne prima ugovorenu kiriju;
- nastavlja da plaća tekuće obaveze;
- ulaže vreme u pozive i razgledanja;
- odlaže svoje naredne finansijske planove;
- rizikuje da stan ostane bez nadzora.
Ako je očekivana kirija 700 evra mesečno, dva prazna meseca ne predstavljaju samo 1.400 evra izgubljenog prihoda. Tome treba dodati račune, održavanje i druge troškove koje vlasnik i dalje snosi.
Zbog toga je vreme važan deo računice kod izdavanja.
Brzina ne znači da stan treba izdati bilo kome
Najbrži način da stan prestane da bude prazan jeste da se prihvati prvi zainteresovani zakupac.
To, međutim, može biti i najskuplja greška.
Zakupac koji kasni sa plaćanjem, ne održava prostor ili ne poštuje dogovor može vlasniku napraviti mnogo veći trošak od nekoliko nedelja bez kirije.
Zato dobro vođeno izdavanje mora da pronađe ravnotežu između dve stvari:
- da se nekretnina ne zadržava nepotrebno dugo na tržištu;
- da se stan ne izda osobi koja nije odgovarajući izbor.
Cilj nije samo popuniti stan. Cilj je pronaći zakupca koji može redovno da ispunjava obaveze i da se prema nekretnini odnosi odgovorno.
Sve počinje realno postavljenom kirijom
Jedan od najčešćih razloga zbog kojih stan dugo ostaje prazan jeste previsoka početna cena.
Vlasnik često pogleda druge oglase i svoju kiriju formira prema najvišim iznosima u ponudi. Međutim, oglašena cena ne pokazuje koliko dugo stan stoji prazan niti po kojoj ceni će zaista biti izdat.
Ako je mesečna kirija postavljena 100 evra iznad realnog tržišnog nivoa, a stan zbog toga ostane prazan dva meseca, vlasnik je izgubio više nego što bi zaradio višom kirijom tokom dužeg perioda.
Zato procena treba da uzme u obzir:
- lokaciju i mikrolokaciju;
- stanje i opremljenost stana;
- strukturu i kvadraturu;
- sprat, lift, parking i terasu;
- trenutnu ponudu sličnih nekretnina;
- profil zakupaca koji traže takav stan;
- realne rezultate na tržištu, a ne samo željene cene iz oglasa.
Dobra cena ne znači spuštanje vrednosti nekretnine. Ona znači pozicioniranje stana tako da privuče ozbiljne zakupce u razumnom roku.
Jedan oglas često nije dovoljan
Izdavanje se ne svodi samo na postavljanje nekoliko fotografija na jedan portal.
Da bi nekretnina došla do pravih ljudi, potrebno je predstaviti je kvalitetno i distribuirati kroz više kanala.
U našoj agenciji koristimo:
- relevantne portale za nekretnine;
- društvene mreže;
- direktnu bazu ljudi koji traže stan;
- digitalne kampanje;
- e-mail komunikaciju;
- mrežu proverenih partnerskih agencija.
Pritom nije dovoljno samo povećati broj pregleda oglasa.
Važno je da fotografije, video, opis, cena i uslovi budu usklađeni i da oglas jasno pokaže kome stan odgovara.
Velika vidljivost ima vrednost samo ako dovodi relevantne zakupce.
Ne zakazujemo razgledanje sa svakim ko pozove
Pre nego što nekoga dovedemo u stan, razgovaramo o njegovim potrebama i mogućnostima.
Proveravamo:
- ko će živeti u nekretnini;
- čime se budući zakupci bave;
- koliko dugo planiraju da ostanu;
- kada im je potrebno useljenje;
- da li im odgovaraju kirija i mesečni troškovi;
- da li imaju kućne ljubimce;
- šta očekuju od stana i vlasnika.
Ne postoji način da se svaki budući problem predvidi, ali kvalitetan razgovor može da ukloni veliki broj očigledno loših opcija.
Na taj način vlasnik ne priprema stan za ljude kojima nekretnina ne odgovara, a budući zakupci ne gube vreme na obilazak koji nema smisla.
Ugovor treba da zaštiti obe strane
Kada se pronađe odgovarajući zakupac, usmeni dogovor nije dovoljan.
Potrebno je jasno definisati:
- visinu i način plaćanja zakupnine;
- depozit;
- trajanje zakupa;
- obaveze u vezi sa računima;
- održavanje i sitne popravke;
- uslove raskida;
- pravila u vezi sa kućnim ljubimcima;
- stanje stana prilikom useljenja;
- način primopredaje i vraćanja depozita.
Pravni deo procesa treba urediti pre useljenja, dok su svi odnosi dobri i dok obe strane jasno mogu da potvrde šta su dogovorile.
Dobro pripremljen ugovor ne sprečava svaki problem, ali značajno smanjuje prostor za različita tumačenja.
Vlasnik ne treba sam da vodi svaki korak
Izdavanje nekretnine podrazumeva mnogo više od objavljivanja oglasa.
Potrebno je odgovoriti na upite, proveriti zainteresovane, organizovati termine, predstaviti stan, voditi pregovore i pripremiti dokumentaciju.
Kada se proces vodi organizovano, vlasnik ostaje uključen u važne odluke, ali ne mora da odgovara na svaki poziv niti da ceo dan prilagođava razgledanjima.
Naš posao je da:
- procenimo realnu kiriju;
- pripremimo prezentaciju nekretnine;
- povećamo njenu vidljivost;
- razgovaramo sa zainteresovanima;
- selektujemo potencijalne zakupce;
- organizujemo razgledanja;
- dogovorimo uslove;
- koordiniramo pravni deo i primopredaju.
Brzo, ali bez nepotrebnog rizika
Nijedna ozbiljna agencija ne može unapred da garantuje da će svaki stan biti izdat za tačno nekoliko dana.
Na brzinu izdavanja utiču cena, lokacija, stanje nekretnine, period godine i trenutna tražnja.
Ono što možemo jeste da od prvog dana uradimo sve što povećava verovatnoću kvalitetnog i efikasnog izdavanja — bez čekanja, neusklađenih oglasa i nasumičnih razgledanja.
Cilj nije da stan što pre dobije bilo kog zakupca. Cilj je da što kraće bude prazan, a da u njega uđu pravi ljudi.
