Ako kupujete stan na kredit, cena nekretnine nije jedini broj koji treba da pratite.
Podjednako je važno koliko košta novac kojim taj stan kupujete.
Šestomesečni Euribor, za koji su uglavnom vezani stambeni krediti sa promenljivom kamatnom stopom u Srbiji, ponovo je porastao. Od kraja februara povećao se sa 2,128% na 2,991%, dok je tromesečni Euribor porastao sa 2,013% na 2,624%.
Za kupca koji tek pravi budžet to ne znači da treba da odustane od kredita.
Znači da računicu treba da napravi malo ozbiljnije.
Šta je Euribor i zašto utiče na stambeni kredit?
Euribor je referentna kamatna stopa na evropskom međubankarskom tržištu.
Kod stambenih kredita sa promenljivom kamatnom stopom, ukupna kamata se najčešće sastoji od bankarske marže i odgovarajućeg Euribora.
Zato promena Euribora može da utiče na visinu rate.
Ako imate fiksnu kamatnu stopu, logika je drugačija: kamata se ne menja na isti način tokom perioda za koji je fiksirana.
Koliko promena kamate može da promeni ratu?
Najlakše je videti na konkretnom primeru.
Prema računici Bloomberg Adrije, za kredit od 100.000 € na 30 godina rata bi pri ukupnoj kamati od 5% bila oko 537 €.
Ako bi ukupna kamata porasla na oko 5,6%, rata bi bila približno 571 €.
To je oko 34 € više mesečno, odnosno oko 408 € više tokom jedne godine ako bi takav nivo rate trajao svih 12 meseci.
Kod većeg kredita razlika može biti još značajnija.
Važno: rata ne raste svima odmah
Rast Euribora ne znači da će se svakom korisniku kredita rata promeniti istog trenutka.
Kod promenljive kamatne stope važno je šta tačno piše u ugovoru: koji Euribor se koristi i koliko često se kamata usklađuje.
Kod nekih kredita to je na tri meseca, kod nekih na šest.
Pored toga, u Srbiji postoje zakonska ograničenja maksimalnih kamatnih stopa. NBS za period od 1. juna do 30. novembra 2026. objavljuje maksimalnu nominalnu promenljivu stopu od 6,11% za stambene kredite u stranoj valuti.
Zbog toga se promena Euribora ne preslikava nužno jedan-na-jedan i odmah na svaku ratu.
Šta ovo znači ako tek kupujete stan?
Tu je stvar najzanimljivija.
Recimo da ste zaključili da možete da plaćate ratu do 700 € mesečno.
Ako vam banka danas ponudi kredit čija je rata 690 €, tehnički ste unutar budžeta.
Ali imate veoma malo prostora ako se uslovi finansiranja promene.
Zato je pametnije da pre kupovine ne postavite samo maksimalnu cenu stana, već i maksimalnu ratu koju možete bez problema da podnesete u nepovoljnijem scenariju.
Tri broja koja treba da znate pre traženja stana
Pre ozbiljne potrage za stanom treba da znate:
• koliko sopstvenog novca imate za učešće i prateće troškove;
• kolika je rata po trenutnim uslovima banke;
• kolika bi bila rata ako ukupna kamata bude viša za još jedan procentni poen.
Treći broj je posebno koristan jer vam daje jednostavan stres-test sopstvenog budžeta.
Fiksna ili promenljiva kamata?
Ne postoji jedan odgovor koji je najbolji za svakog kupca.
Fiksna kamata daje veću predvidivost rate, dok promenljiva kamata zavisi od kretanja referentne stope i uslova iz ugovora.
To ne znači da treba automatski birati jednu ili drugu opciju.
Pre odluke tražite od banke da vam jasno pokaže:
• nominalnu i efektivnu kamatnu stopu;
• da li je kamata fiksna ili promenljiva;
• koji Euribor se koristi;
• kada se kamata usklađuje;
• kako izgleda rata u nekoliko različitih scenarija.
Šta ovo znači za tržište nekretnina?
Kada finansiranje poskupi, kupcima koji zavise od kredita smanjuje se prostor u budžetu.
Neko ko je ranije mogao da razmatra stan od 200.000 €, možda će sada morati da spusti kriterijum cene, poveća učešće ili izabere duži rok otplate.
To je važno i za prodavce.
Cena koja izgleda realno na osnovu oglasa nije nužno cena koju dovoljan broj kupaca trenutno može da finansira.
Zato dostupnost kredita i kamatne stope utiču i na pregovore, tražnju i brzinu prodaje.
Zaključak
Rast Euribora nije razlog za paniku.
Ali jeste razlog da kupovinu stana ne planirate samo prema današnjoj rati.
Dobar budžet mora da ima malo prostora za promene.
Pre nego što počnete ozbiljno da gledate stanove, proverite sa bankom ili kreditnim savetnikom koliko možete da pozajmite, kako izgleda rata po trenutnim uslovima i šta se dešava sa ratom ako kamata bude viša.
Tek onda imate realnu cenu nekretnine koju možete da tražite.
U Urbanom Agentu možemo da vam pomognemo da pronađete i procenite odgovarajuću nekretninu i da vas vodimo kroz proces kupovine. Konkretne uslove kredita i finansijske odluke uvek proverite direktno sa bankom ili stručnim kreditnim savetnikom.
Napomena: Tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni, poreski ili finansijski savet. Kamatne stope, Euribor, bankarski uslovi i propisana ograničenja mogu se menjati, pa konkretne uslove uvek proverite sa bankom i relevantnim institucijama.
