Vlasnik dvosobnog stana u Zemunu želeo je da nekretninu izdaje za 800 evra mesečno.
Stan je bio lep, sređen i nalazio se u dobroj zgradi. Međutim, nakon analize ponude i potražnje za sličnim nekretninama, procenio sam da je realna mesečna kirija oko 700 evra.
Razlika od 100 evra vlasniku nije delovala mala.
I potpuno je razumljivo zašto — na godišnjem nivou to je 1.200 evra potencijalnog prihoda.
Ipak, kod izdavanja nije važno samo koliko kirije želite da naplatite. Važno je i koliko dugo će stan ostati prazan dok čekate zakupca koji je spreman da tu cenu plati.
Pokušali smo sa kirijom od 800 evra
Vlasnik je želeo da proverimo da li tržište ipak može da prihvati njegovu cenu.
Oglasili smo stan za 800 evra.
Tokom naredne tri nedelje bilo je poziva i razgledanja. Ljudima se stan dopadao, odgovarala im je lokacija i nisu imali ozbiljne zamerke na samu nekretninu.
Problem je bio u budžetu.
Za većinu zainteresovanih 700 evra predstavljalo je gornju granicu. Stan im se dopadao, ali jednostavno nisu mogli da izdvoje 800 evra mesečno.
Niko nije potpisao ugovor.
Prazan stan i dalje pravi troškove
Dok je stan čekao zakupca, svi troškovi su nastavili da teku:
- Infostan;
- struja;
- voda;
- održavanje;
- drugi mesečni računi.
Te troškove plaća vlasnik sve dok se neko ne useli.
Pored toga, svakog dana bez zakupca gubi se deo potencijalne kirije. Posle tri nedelje, izgubljeni prihod od zakupa već je iznosio više od 500 evra, a kada se dodaju računi, ukupan gubitak približio se iznosu od 600 evra.
To znači da je vlasnik, pokušavajući da zaradi dodatnih 100 evra mesečno, za samo nekoliko nedelja izgubio višestruko više.
Najskuplje nije izdati stan za 100 evra manje. Najskuplje je imati prazan stan.
Spustili smo cenu na realan nivo
Nakon tri nedelje ponovo smo razgovarali o reakcijama tržišta.
Stan je imao interesovanje, ali ne po ceni od 800 evra. Problem nije bio u fotografijama, lokaciji, stanju nekretnine niti kvalitetu zakupaca.
Problem je bio odnos cene i onoga što tržište u tom trenutku može da plati.
Korigovali smo kiriju na 700 evra.
Rezultat je stigao veoma brzo.
Stan je izdat za nedelju dana.
Zakupci su bili ljudi koji su stan razgledali desetak dana ranije. Nekretnina im se dopala i prvi put, ali kirija od 800 evra nije odgovarala njihovom budžetu.
Kada je cena spuštena na realan nivo, vratili su se i potpisali ugovor.
Viša kirija ne znači uvek i veći prihod
Vlasnici često posmatraju samo mesečnu razliku u kiriji.
Međutim, treba posmatrati ukupan godišnji prihod i period tokom kojeg je stan stvarno izdat.
Stan koji se izdaje za 700 evra tokom svih 12 meseci donosi:
8.400 evra godišnje.
Stan koji se nudi za 800 evra, ali ostane prazan dva meseca, donosi najviše:
8.000 evra godišnje, i to pre troškova koje vlasnik plaća dok je nekretnina prazna.
Zato viša oglašena kirija ne mora da znači i veću zaradu.
Ponekad je realna cena finansijski mnogo bolja odluka.
Procena kirije treba da prati tržište
Realna procena ne znači da nekretninu treba izdati jeftino.
To znači pronaći cenu koja odgovara:
- lokaciji i mikrolokaciji;
- stanju i opremljenosti stana;
- strukturi i kvadraturi;
- kvalitetu zgrade;
- trenutnoj konkurentskoj ponudi;
- budžetu zakupaca koji traže takvu nekretninu.
Cilj je pronaći ravnotežu između dobre kirije i razumnog vremena potrebnog da se pronađe kvalitetan zakupac.
Najbolja kirija nije najviša cifra koju možete da napišete u oglasu. Najbolja kirija je ona koja donosi stabilan prihod bez nepotrebnog čekanja.
