Za 25.000 ili 30.000 evra u Beogradu danas teško možete da kupite stan.
Ali možete da kupite garažno mesto.
I onda se prirodno postavlja pitanje:
da li je garažno mesto zapravo dobra mala investicija?
Odgovor može biti da — ali ne zato što „parkinga u Beogradu uvek fali“.
Investicija ima smisla samo ako se poklope kupovna cena, realna zakupnina, tražnja na konkretnoj mikrolokaciji i mogućnost da mesto jednog dana ponovo prodate.
Zato je mnogo korisnije pogledati računicu nego krenuti od pretpostavke da je svaka garaža dobra investicija.
Podaci u tekstu predstavljaju snapshot javno oglašene ponude 13. avgusta 2026. Tražene prodajne i zakupne cene nisu isto što i konačno realizovane cene.
Koliko danas košta garažno mesto u Beogradu?
Odgovor zavisi gotovo potpuno od lokacije.
Na Novom Beogradu je sredinom avgusta 2026. bilo više desetina garaža i parking mesta na prodaju. Među aktuelnim oglasima bili su primeri od 25.000 € u Bloku 30, 25.500 € u Bloku 62, 28.000 € na Tošinom bunaru, 29.000 € u Belville-u i 32.000 € u A Bloku.
Na Zvezdari je raspon još širi. Aktuelna ponuda je uključivala oko 14.000–15.000 € u Mirijevu i pojedinim udaljenijim delovima, oko 23.000–25.000 € u nekim novijim kompleksima i 25.000 € kod Vukovog spomenika.
Na Vračaru su tražene cene znatno više. Aktuelni oglasi uključivali su 40.000 € kod Kalenića, 48.000 € za jedno mesto na Vračaru i čak 60.000 € kod Hrama Svetog Save.
Dakle, termin „garažno mesto u Beogradu“ praktično ne znači ništa bez mikrolokacije.
A koliko može da se izdaje?
I zakupnine značajno variraju, ali mnogo manje nego prodajne cene.
Na Novom Beogradu su se u avgustu pojavljivala pojedinačna mesta za oko 100–150 € mesečno, uključujući 100 € u A Bloku, 120 € kod Arene, 130–140 € u Bloku 65 i 150 € u pojedinim novijim kompleksima.
Na Vračaru je aktuelna ponuda uključivala garažna mesta od oko 100–130 € mesečno.
Na Savskom vencu i u Beogradu na vodi u oglasima su se često pojavljivale zakupnine oko 100–150 € mesečno, dok su prodajne cene standardnog mesta u istom širem području često bile oko 26.000–30.000 €, uz znatno skuplje primere na drugim mikrolokacijama.
Tu već možemo da počnemo da računamo.
Kako se računa prinos garažnog mesta?
Najjednostavnija početna računica je:
godišnja zakupnina ÷ cena kupovine × 100
Ako garažno mesto platite 25.000 €, a izdajete ga za 120 € mesečno, godišnja zakupnina je 1.440 €.
To daje približno 5,76% bruto prinosa godišnje.
Ako mesto platite 30.000 € i izdajete za 100 €, bruto prinos je oko 4%.
Ako isto mesto od 30.000 € možete stabilno da izdajete za 150 €, bruto prinos raste na oko 6%.
Ovo su samo matematički primeri zasnovani na rasponu koji se trenutno pojavljuje u oglasima — nisu prosečan tržišni prinos za Beograd. Aktuelna ponuda pokazuje da i kupovne cene i zakupnine značajno variraju između mikrolokacija.
Bruto prinos nije ono što vam stvarno ostaje
Ovo je veoma važno.
Ako dobijate 120 € mesečno, ne znači da je svih 1.440 € godišnje čista zarada.
Treba računati eventualne periode bez zakupca, održavanje garaže ili zajedničke troškove, porez na imovinu, potencijalne popravke sistema pristupa i porez na prihod od izdavanja.
Poreska uprava ima poseban režim i kalkulator za prihod fizičkih lica od izdavanja nepokretnosti u zakup; u slučajevima u kojima zakupac nema obavezu da porez obračuna po odbitku, fizičko lice porez prijavljuje samooporezivanjem.
Zato treba razlikovati:
bruto prinos — pre troškova i poreza
od
neto prinosa — ono što vam zaista ostane.
Da li je 5% dobar prinos?
Sama cifra vam ne govori dovoljno.
Investicija od 25.000 € koja ostvaruje bruto 5–6% može biti veoma zanimljiva ako je mesto gotovo stalno izdato, nema velikih troškova i lako se prodaje.
Ali ista stopa može biti manje privlačna ako je zakupac često prazan, pristup garaži je problematičan ili je tržište za kasniju prodaju vrlo usko.
Takođe treba razmišljati o alternativi:
šta biste sa tih 25.000 € uradili da ne kupite garažu?
Dobra investicija nije ona koja „donosi nešto“.
Dobra investicija je ona koja ima smisla u odnosu na druge opcije koje imate.
Vračar pokazuje zašto visoka renta ne znači automatski dobru investiciju
Recimo da garažno mesto na dobroj lokaciji na Vračaru možete da izdate za oko 130 €.
To deluje odlično.
Ali ako za njega platite 40.000 €, 1.560 € godišnje zakupnine predstavlja svega oko 3,9% bruto prinosa pre poreza, praznog hoda i ostalih troškova.
Aktuelni oglasi na Vračaru pokazuju koliko prodajna cena može otići visoko — od oko 40.000 € kod Kalenića do 60.000 € u neposrednoj blizini Hrama.
Zato „premium lokacija“ ne znači automatski „premium investicija“.
Nekada plaćate toliko veliku premiju za samu lokaciju da renta ne može da prati kupovnu cenu.
Novi Beograd može imati drugačiju računicu
Na Novom Beogradu trenutna ponuda pokazuje mnogo mesta u zoni približno 25.000–32.000 €, dok se veliki deo aktivnih zakupnina kreće oko 100–150 € mesečno.
To ne znači da svako mesto na Novom Beogradu ima odličan prinos.
Ali odnos kupovne cene i rente može u pojedinim mikrolokacijama izgledati zanimljivije nego na lokacijama gde kupovna cena garaže ide ka 40.000, 50.000 ili 60.000 €.
Posebno bih gledao delove sa:
velikim brojem stanova, mnogo automobila, kontrolisanim parkiranjem i realnim nedostatkom privatnih mesta.
Ali i tu treba gledati konkretnu zgradu, ne samo opštinu.
Garaža u istoj zgradi ima ogromnu prednost
Ako kupujete mesto radi izdavanja, jedna od najvažnijih stvari je ko je prirodan zakupac.
Idealna situacija je kada u samoj zgradi ili neposrednom kompleksu postoji veliki broj stanova koji nemaju svoje parking mesto.
Tada ne prodajete zakupcu „garažu negde na Novom Beogradu“.
Prodajete mu:
„parkiraš u svojoj zgradi i ideš liftom do stana.“
To je mnogo jači proizvod.
Zbog toga dva garažna mesta udaljena svega 300 metara mogu imati potpuno različitu potražnju.
Nije svejedno kakvo garažno mesto kupujete
Na papiru mogu oba imati 12 m².
U praksi jedno može biti odlično, a drugo gotovo neupotrebljivo za savremen automobil.
Proverite:
- širinu i dužinu mesta;
- stubove uz mesto;
- širinu prolaza;
- radijus skretanja;
- nagib rampe;
- visinu garaže;
- sistem otvaranja;
- da li SUV može normalno da uđe;
- da li možete da otvorite vrata kada je susedno mesto zauzeto;
- da li je mesto na klackalici/platformi ili standardno.
Kod garaže mala funkcionalna mana može drastično da suzi broj ljudi koji žele da je iznajme.
Uknjiženo mesto i „pravo korišćenja“ nisu isto
Pre kupovine treba proveriti šta zapravo stičete.
Aktuelni oglasi pokazuju da se na tržištu nude i uknjižena i neuknjižena garažna mesta. Na Novom Beogradu veliki broj trenutnih oglasa eksplicitno navodi uknjižen status, dok se i na Vračaru mogu pronaći oglasi sa različitim pravnim statusom.
Zato ne bih dao 25.000 ili 30.000 € samo na osnovu toga što je na betonu iscrtan broj.
Treba da znate šta je predmet kupoprodaje i koje pravo će biti vaše nakon transakcije.
Zašto je garažno mesto jednostavnije za izdavanje od stana?
Praktično gledano, manje stvari može da pođe po zlu.
Nemate kuhinju, nameštaj, bojler, parket, veš-mašinu, okrečavanje između zakupaca i veliki broj pitanja koja dolaze sa korišćenjem stana.
I odnos sa zakupcem je obično jednostavniji:
on želi da parkira automobil, a vi želite da se zakupnina redovno plaća.
To ne znači da garaža nema nikakve troškove ili probleme.
Ali operativno je to znatno jednostavnija imovina od stana.
Ipak, stan ima nešto što garaža nema
Širu bazu potencijalnih kupaca.
Stan nekome može biti dom, investicija, stan za dete, poslovni prostor gde je to moguće ili imovina koju želi da renovira.
Garažno mesto ima jednu dominantnu funkciju:
parkiranje.
Zato njegova vrednost mnogo više zavisi od toga koliko je upravo na toj mikrolokaciji teško parkirati.
Ako se u okolini izgradi velika javna garaža ili se ponuda parkinga značajno promeni, računica može da se promeni.
Kod garaže je lokalna ponuda izuzetno važna.
Da li garažno mesto čuva vrednost?
Može, posebno na lokacijama gde je ponuda fizički ograničena.
Ali ne bih kupovao garažu sa tezom:
„Parking će zauvek samo poskupljivati.“
RGZ je već beležio vrlo visoke realizovane cene garažnih mesta u premium projektima — na primer, najskuplje garažno mesto u četvrtom kvartalu 2024. bilo je prometovano za 64.000 € na Beogradu na vodi.
To pokazuje da tržište za premium mesta postoji.
Ne pokazuje da je svaka cena racionalna za investitora koji želi prihod od zakupa.
Kada bih kupio garažno mesto kao investiciju?
Meni bi dobra situacija izgledala ovako:
mikrolokacija ima realan problem sa parkingom + mesto je funkcionalno + pravni status je jasan + u zgradi postoji prirodna baza zakupaca + kupovna cena daje razuman odnos prema realnoj renti.
Ako mogu da kupim za 25.000 € i realno, ne optimistično, izdajem za 120–130 €, računica zaslužuje ozbiljnu analizu.
Ako kupujem za 50.000 € samo zato što je lokacija prestižna, a realna renta je 120 €, mnogo bih teže opravdao investiciju.
Kada je ne bih kupio?
Ne bih kupovao kada prodavac cenu opravdava samo rečenicom:
„Parking je ovde nemoguće naći.“
To jeste relevantno, ali nije računica.
Bio bih oprezan ako:
- kupovna cena izgleda visoko u odnosu na realnu zakupninu;
- mesto je teško za parkiranje;
- pravni status nije jasan;
- postoje visoki mesečni troškovi;
- zakupce morate tražiti daleko van same zgrade;
- računate na rentu koju trenutno niko ne plaća;
- investicija ima smisla samo pod pretpostavkom da će cena brzo rasti.
Kod investicije treba da radi današnja matematika, a budući rast cene da bude bonus.
Garaža ili stan za izdavanje?
To zapravo nije potpuno isto investiciono pitanje jer zahteva različitu količinu kapitala.
Za jednu prosečnu investiciju u stan možda vam treba 120.000, 150.000 ili 200.000 €.
Za garažno mesto možete ući sa 15.000–30.000 € na mnogim lokacijama, iako premium mikrolokacije mogu biti znatno skuplje. Aktuelni oglasi pokazuju upravo toliki raspon — od oko 14.000–15.000 € u pojedinim delovima Zvezdare do 40.000–60.000 € na nekim lokacijama Vračara.
Prednost garaže zato može biti upravo niži prag ulaska.
Ali ako već imate dovoljno kapitala za stan, treba porediti očekivani neto prinos, potencijal rasta vrednosti, likvidnost i količinu posla koju želite da imate oko investicije.
Najbolji način da procenite konkretno mesto
Nemojte početi od prodajne cene.
Prvo proverite koliko se ista vrsta mesta u istoj mikrolokaciji stvarno nudi za izdavanje.
Zatim napravite konzervativnu računicu.
Ako oglasi kažu 100–130 €, računajte možda sa 100 ili 110 €, ne automatski sa najskupljim oglasom.
Uračunajte periode bez zakupca, porez i troškove.
Tek onda izračunajte koliko ste spremni da platite.
To je mnogo zdraviji pristup nego:
„Prodavac traži 30.000 €, pa valjda toliko vredi.“
Zaključak
Garažno mesto u Beogradu može biti vrlo racionalna mala investicija.
Kapital potreban za ulazak je značajno niži nego kod stana, izdavanje je operativno jednostavnije, a na mikrolokacijama sa ozbiljnim nedostatkom parkinga postoji jasna potreba za proizvodom.
Ali nije svaka garaža dobra investicija.
Aktuelno tržište lepo pokazuje zašto.
Na pojedinim delovima Novog Beograda mesta se nude oko 25.000–30.000 €, dok se zakupnine često pojavljuju u zoni 100–150 €.
Na Vračaru kupovna cena može otići na 40.000, 50.000 ili više evra, dok renta ne raste u istom odnosu.
Zato ne bih pitao:
„Da li se isplati garaža?“
Pitao bih:
„Da li se isplati ovo konkretno garažno mesto po ovoj ceni i sa ovom realnom zakupninom?“
To je pitanje na koje može da se odgovori.
I često je dovoljna vrlo jednostavna matematika da razlikujete dobru investiciju od skupe parking pozicije.
Napomena: Tekst je informativnog karaktera. Navedene cene predstavljaju oglasnu ponudu u avgustu 2026. i nisu procena vrednosti ili garantovani prihod od ulaganja. Prinos konkretne investicije zavisi od kupovne cene, zakupnine, poreza, troškova, popunjenosti i budućih tržišnih uslova.
