# Porez na prenos apsolutnih prava pri kupovini stana: koliko iznosi i ko ga plaća?

> Kupujete stan i niste sigurni da li treba da platite porez na prenos apsolutnih prava? Objašnjavamo kada se ovaj porez plaća, koliko iznosi, ko je poreski obveznik i kada kupac prvog stana može da ostvari oslobođenje.

- Veb stranica: https://urbaniagent.rs/blog/porez-na-prenos-apsolutnih-prava-pri-kupovini-stana-koliko-iznosi-i-ko-ga-placa
- Jezik: Srpski
- Druga jezička verzija: https://urbaniagent.rs/en/blog/tax-on-the-transfer-of-absolute-rights-when-purchasing-an-apartment-how-much-is-it-and-who-pays-it.md
- Ažurirano: 2026-08-13

- Objavljeno: 2026-08-12
- Autor: Urbani Agent
- Kategorije: Kupovina nekretnine
- Oznake: kupovina stana, porez na prenos apsolutnih prava

Kada računate koliko vam je novca potrebno za kupovinu stana, cena nekretnine nije jedini trošak koji treba uzeti u obzir.

Jedan od troškova koji se često pojavljuje kod kupovine starogradnje jeste **porez na prenos apsolutnih prava**.

Stopa ovog poreza iznosi **2,5%**, ali se porez ne plaća kod svake kupovine nekretnine. Važno je da razlikujemo kupovinu stana koji je već bio u prometu od kupovine novogradnje kod koje se na prvi promet obračunava PDV.

## Kada se plaća porez na prenos apsolutnih prava?

U praksi ćete se sa ovim porezom najčešće susresti kada kupujete stan od fizičkog lica, odnosno nekretninu koja je već bila u prometu.

Kod prvog prenosa novoizgrađenog stana sa investitora koji je obveznik PDV-a primenjuje se drugačiji poreski režim — u cenu je uključen PDV, pa se na taj promet ne obračunava i porez na prenos apsolutnih prava.

Zato nije dovoljno samo pitati: „Koliki je porez na kupovinu stana?“

Prvo treba utvrditi **kakvu nekretninu kupujete i od koga je kupujete**.

## Koliko iznosi porez?

Stopa poreza na prenos apsolutnih prava iznosi **2,5%**.

Ako je poreska osnovica, na primer, 200.000 evra, 2,5% tog iznosa odgovara vrednosti od 5.000 evra.

Međutim, važno je razumeti da poreska osnovica nije uvek automatski samo cifra koju ste napisali u ugovoru.

Osnovicu čini ugovorena cena ako ona nije niža od tržišne vrednosti nekretnine. Ako Poreska uprava proceni da je ugovorena cena niža od tržišne, ima pravo da za poresku osnovicu utvrdi tržišnu vrednost nekretnine.

Drugim rečima, nije moguće jednostavno napisati proizvoljno nižu cenu u ugovoru i očekivati da će se porez obračunati na taj iznos.

## Ko zapravo plaća porez — kupac ili prodavac?

Ovo često stvara zabunu.

Prema zakonu, kod prodaje nepokretnosti **poreski obveznik je prodavac**.

Međutim, u kupoprodajnim ugovorima veoma često se ugovara da trošak poreza snosi kupac.

To ne menja činjenicu ko je poreski obveznik pred državom. Ako se kupac ugovorom obaveže da plati porez, on se u poreskom postupku pojavljuje kao solidarni jemac.

Zato je pre potpisivanja ugovora važno jasno proveriti šta je dogovoreno između kupca i prodavca i koji troškovi padaju na koju stranu.

## Da li kupac prvog stana mora da plati ovaj porez?

Ne nužno.

Kupac prvog stana može, pod propisanim uslovima, da ostvari oslobođenje od poreza na prenos apsolutnih prava.

Za kupca se oslobođenje odnosi na površinu do **40 m²**, a pravo se može ostvariti i za određene članove njegovog porodičnog domaćinstva za dodatnih **15 m² po članu**, ukoliko i oni ispunjavaju propisane uslove. Na deo stana koji prelazi površinu obuhvaćenu oslobođenjem porez se plaća.

To znači da oslobođenje nije nužno princip „plaćaš sve ili ne plaćaš ništa“.

Na primer, ako kupac sam kupuje stan od 60 m² i ispunjava uslove za oslobođenje za prvi stan, oslobođenje može da se odnosi na prvih 40 m², dok se porez obračunava na odgovarajući deo vrednosti preostale površine.

## Ko se smatra kupcem prvog stana?

Da bi se ostvarilo ovo pravo, nije dovoljno samo da trenutno nemate stan.

Prema pravilima Poreske uprave, kupac prvog stana mora, između ostalog, da bude punoletni državljanin Srbije sa prebivalištem u Srbiji i da **od 1. jula 2006. godine do dana overe kupoprodajnog ugovora nije imao u svojini, susvojini ili zajedničkoj svojini stan na teritoriji Srbije**.

Ovo je važan detalj.

Čak i raniji mali suvlasnički udeo u stanu može biti relevantan za utvrđivanje prava na oslobođenje, pa takve situacije treba proveriti pre nego što u računicu kupovine uključite poresku olakšicu.

Ako se oslobođenje koristi i za članove porodičnog domaćinstva, i oni moraju da ispune propisane uslove, uključujući uslov u vezi sa prethodnim posedovanjem stana i istim prebivalištem sa kupcem.

## Kako se ostvaruje oslobođenje?

Danas veliki deo postupka ide kroz javnog beležnika.

Kada javni beležnik sastavi, overi ili potvrdi ispravu o prenosu nepokretnosti, dokumentacija se elektronskim putem prosleđuje nadležnim organima. Kod takvih isprava poreska prijava za porez na prenos apsolutnih prava ne podnosi se posebno na način na koji se to ranije radilo.

Za ostvarivanje prava na oslobođenje za prvi stan potrebni su odgovarajuća izjava i dokazi kojima se potvrđuje da kupac ispunjava uslove. Poreska uprava, između ostalog, navodi ugovor o kupoprodaji, obrazac IKPS-PPAP i dokumentaciju kojom se dokazuju državljanstvo, prebivalište i ispunjenost uslova u vezi sa prethodnim vlasništvom.

Zato je najbolje pitanje oslobođenja rešavati **pre overe ugovora**, a ne tek kada kupovina već bude završena.

## Kada se porez plaća?

Poreska obaveza utvrđuje se rešenjem.

Rok za plaćanje je **15 dana od dana dostavljanja poreskog rešenja prodavcu**, koji je poreski obveznik. Kada je ugovoreno da porez plaća kupac, rešenje se dostavlja i njemu kao solidarnom jemcu.

Zato kupac prilikom planiranja budžeta ne treba da računa samo kaparu, cenu stana i eventualno učešće za kredit, već i sve prateće troškove koji nastaju tokom realizacije.

## Porez na prenos i PDV nisu ista stvar

Ovo je jedna od najčešćih zabuna kod kupovine nekretnine.

Kod tipične kupovine starogradnje govori se o **porezu na prenos apsolutnih prava**.

Kod prvog prometa novoizgrađenog stana od investitora koji je obveznik PDV-a govori se o **PDV-u**. Kupac prvog stana pod određenim uslovima može da ostvari pravo na refundaciju dela PDV-a.

To su dva različita poreska režima i zato ih ne treba mešati.

Ako kupujete prvi stan, upravo od toga da li kupujete starogradnju ili novogradnju zavisi i vrsta poreske olakšice koju treba da proverite.

## Šta treba da uračunate pre nego što date ponudu za stan?

Ako vam je budžet, na primer, 200.000 evra, to ne znači nužno da možete bez razmišljanja da kupite stan čija je cena tačno 200.000 evra.

Pored same cene nekretnine mogu postojati porez, troškovi javnog beležnika, troškovi kredita i hipoteke ako kupujete putem banke, agencijska provizija i drugi troškovi koji zavise od konkretnog slučaja.

Zato je dobra praksa da pre konačne odluke napravite kompletnu računicu kupovine.

## Zaključak

Porez na prenos apsolutnih prava nije komplikovan kada se razdvoje tri osnovna pitanja:

**Da li se na konkretnu kupovinu uopšte primenjuje?**
**Koja je poreska osnovica?**
**Da li kupac ima pravo na oslobođenje?**

Stopa je 2,5%, ali konačan trošak zavisi od konkretne nekretnine, njene vrednosti i statusa kupca.

Posebno kod kupovine prvog stana vredi proveriti pravo na oslobođenje pre potpisivanja ugovora, jer ono može značajno da utiče na ukupne troškove kupovine.

Ako kupujete stan i želite da pre donošenja odluke znate koje troškove, dokumentaciju i korake možete da očekujete, javite nam se. Cilj je da pre potpisivanja znate šta kupujete, koliko vas to zaista košta i šta sledi do trenutka kada dobijete ključeve.

*Napomena: tekst je informativnog karaktera. Poreski tretman zavisi od okolnosti konkretnog pravnog posla, pa pre kupovine treba proveriti aktuelne uslove za konkretnu nekretninu i kupca.*

## Slične priče

- [Novogradnja ili starogradnja - šta je pravi izbor za vas?](https://urbaniagent.rs/blog/novogradnja-ili-starogradnja-sta-je-pravi-izbor-za-vas.md)
- [Pronašli su porodični stan pre nego što je stigao u oglase](https://urbaniagent.rs/blog/pronasli-su-porodicni-stan-pre-nego-sto-je-stigao-u-oglase.md)
- [Povrat PDV-a za prvi stan: ko ima pravo, koliko se vraća i kako se podnosi zahtev?](https://urbaniagent.rs/blog/povrat-pdv-a-za-prvi-stan-ko-ima-pravo-koliko-se-vraca-i-kako-se-podnosi-zahtev.md)
- [Greške zbog kojih možete izgubiti pravo na povrat PDV-a za prvi stan](https://urbaniagent.rs/blog/greske-zbog-kojih-mozete-izgubiti-pravo-na-povrat-pdv-a-za-prvi-stan.md)

---

Kontakt: Urbani Agent · +381642420492 · info@urbaniagent.rs · Omladinskih brigada 90v, Novi Beograd