# Kupovina stana u izgradnji: šta proveriti pre nego što potpišete?

> Kupovina stana dok zgrada još nije završena može doneti bolju cenu i veći izbor, ali kupujete nešto što tek treba da bude završeno. Pre potpisa proverite investitora, građevinsku dozvolu, parcelu, projekat, rokove, način plaćanja i šta ugovor predviđa ako stvari ne idu po planu.

- Veb stranica: https://urbaniagent.rs/blog/kupovina-stana-u-izgradnji-sta-proveriti-pre-nego-sto-potpisete
- Jezik: Srpski
- Druga jezička verzija: https://urbaniagent.rs/en/blog/buying-an-apartment-under-construction-in-serbia-what-should-you-check-before-signing.md
- Ažurirano: 2026-08-13

- Objavljeno: 2026-08-13
- Autor: Urbani Agent
- Kategorije: Kupovina nekretnine, Tržište i investicije

Stan vam se dopada.

Lokacija odgovara.

Tlocrt izgleda dobro.

Investitor kaže da će zgrada biti završena za deset meseci.

Problem je samo jedan:

**stan koji kupujete još ne postoji u obliku u kojem ćete ga jednog dana preuzeti.**

Upravo je to osnovna razlika između kupovine završenog stana i kupovine stana u izgradnji.

Ne proveravate samo šta kupujete danas.

Proveravate i **ko treba da ga izgradi, na osnovu čega gradi, šta se obavezao da vam preda i šta se dešava ako završetak ne ide po planu.**

Kupovina u izgradnji zato nije automatski loša ili rizična kupovina. Ali zahteva drugačiju proveru.

## 1. Prvo proverite ko je zapravo investitor

Lep prodajni centar, renderi i Instagram profil projekta nisu provera investitora.

Počnite od pravnog lica sa kojim treba da zaključite ugovor.

APR omogućava javnu pretragu privrednih društava, njihovih registrovanih podataka i javno objavljenih finansijskih izveštaja. Postoji i Centralna evidencija privremenih ograničenja prava lica, u kojoj se mogu proveravati određene zabrane i ograničenja vezana za privredne subjekte i odgovorna lica.

Pogledajte:

- koliko dugo društvo postoji;
- ko je zakonski zastupnik;
- da li je društvo aktivno;
- dostupne finansijske izveštaje;
- da li postoje evidentirana relevantna ograničenja;
- koje je prethodne projekte firma ili grupa povezanih firmi realizovala.

Jedna važna stvar:

**brend projekta i pravno lice koje vam prodaje stan ne moraju imati isto ime.**

Zato proveravate firmu iz dokumentacije, ne samo ime napisano na bilbordu.

## 2. Prethodni projekti jesu važni — ali nisu garancija

Ako je investitor već završio više zgrada, to je koristan podatak.

Možete pogledati kako objekti izgledaju nekoliko godina nakon useljenja, razgovarati sa vlasnicima i proveriti da li su postojala ozbiljna kašnjenja ili problemi sa završetkom.

Ali ni deset prethodnih zgrada ne zamenjuje proveru **konkretnog projekta koji kupujete**.

Svaka zgrada ima svoju parcelu, građevinsku dokumentaciju, finansiranje, izvođače i ugovorne odnose.

Zato reputacija investitora treba da bude deo odluke.

Ne jedina provera.

## 3. Proverite parcelu i prava na njoj

Pre nego što pričamo o stanu 37 na petom spratu, treba proveriti zemljište na kojem se objekat gradi.

RGZ kroz eKatastar omogućava javni pristup osnovnim podacima o nepokretnostima i upisanim nosiocima prava, uz pretragu po parceli ili adresi.

Treba razumeti:

**ko je nosilac prava na parceli, kakvo pravo investitor ima i da li su evidentirani tereti ili druge okolnosti relevantne za projekat.**

To ne znači da kupac sam treba da postane ekspert za katastar.

Znači da neko pre potpisa mora da proveri pravni osnov na kojem investitor gradi i prodaje.

## 4. Građevinska dozvola je jedna od prvih ozbiljnih provera

Za projekat u izgradnji tražite podatke o građevinskoj dozvoli.

APR vodi Centralnu evidenciju objedinjenih procedura — CEOP — kroz koju se mogu pretraživati javno objavljeni podaci vezani za građevinske dozvole i druge faze postupka.

CEOP ne prati samo jednu „dozvolu“.

U sistemu postoje postupci vezani za građevinsku dozvolu, prijavu radova, završetak temelja, završetak objekta u konstruktivnom smislu, priključenje na infrastrukturu i izdavanje upotrebne dozvole.

To je korisno jer kupcu omogućava da proverava **gde se projekat stvarno nalazi u proceduri**, umesto da se oslanja samo na informaciju prodavca.

## 5. „Ima građevinsku dozvolu“ ne znači „sve je završeno“

Ovo je vrlo važna razlika.

Građevinska dozvola i upotrebna dozvola nisu ista faza projekta.

CEOP ih vodi kao odvojene korake: nakon građevinske dozvole postoje prijava radova, faze završetka gradnje i postupak izdavanja upotrebne dozvole.

RGZ takođe kod konačnog upisa objekta navodi građevinsku i upotrebnu dozvolu, uz odgovarajuću tehničku dokumentaciju, kada su te dozvole izdate.

Zato kada vam neko kaže:

**„Sve je legalno, imamo građevinsku dozvolu“**

to jeste važan podatak.

Ali nije kraj provere.

Kupac treba da zna **u kojoj je fazi projekat danas i šta još treba da se završi do urednog završetka objekta.**

## 6. Proverite šta tačno kupujete — ne samo broj stana

Kod gotovog stana možete da uđete unutra i vidite šta kupujete.

U izgradnji često kupujete prema projektu.

Zato moraju biti jasni:

- oznaka stana;
- sprat;
- projektovana površina;
- raspored prostorija;
- terasa;
- pripadajuće prostorije ako postoje;
- garažno ili parking mesto ako ga kupujete;
- specifikacija završnih materijala i opreme.

Ne zadovoljavajte se rečenicom:

**„Biće kao na renderu.“**

Render je marketinška vizualizacija.

Za kupca su važni **ugovor, projekat i tehnička specifikacija koja čini deo onoga što je dogovoreno.**

## 7. Šta ako konačna kvadratura bude drugačija?

Ovo treba rešiti unapred.

U toku realizacije mogu postojati razlike između projektovane i konačno utvrđene površine.

Zato ugovor treba jasno da reguliše:

**šta se dešava ako konačna površina bude veća ili manja od površine na osnovu koje ste dogovorili cenu.**

Da li se cena koriguje?

Po kojoj ceni po kvadratu?

Postoji li tolerancija?

Kada se radi konačni obračun?

Nemojte čekati završetak zgrade da biste prvi put otvorili ovo pitanje.

## 8. Proverite šta je uključeno u cenu

„Stan košta 180.000 €“ ne mora da znači da je 180.000 € vaš konačan paket.

Pitajte:

Da li je garažno mesto posebno?

Da li je ostava uključena?

Šta je sa PDV-om?

Da li cena uključuje sve što je prikazano u ponudi?

Šta investitor predaje kao standardnu opremu?

Koje izmene se dodatno plaćaju?

Kupac često provede mnogo vremena pregovarajući o ceni kvadrata, a premalo vremena proveravajući **šta za tu cenu stvarno dobija**.

## 9. Ne gledajte samo cenu — gledajte dinamiku plaćanja

Kod stana u izgradnji cena može da se plaća u fazama.

Na primer, deo prilikom potpisa, deo nakon određene faze gradnje i ostatak kasnije.

Ne postoji jedna univerzalna dinamika za sve projekte.

Važnije je da ugovor precizno poveže:

**iznos → datum ili fazu → uslov pod kojim se plaća.**

Kupac treba da zna koliko svog kapitala izlaže u kojoj fazi projekta.

Posebno bih bio oprezan sa modelom u kojem se vrlo veliki deo cene plaća veoma rano, dok je objekat još u početnoj fazi, a ugovorne zaštite kupca su slabe.

## 10. Ako kupujete na kredit, proverite projekat sa bankom pre kapare

To što vi kreditno možete da dobijete određeni iznos ne znači automatski da će banka finansirati svaki stan u izgradnji pod istim uslovima.

NBS navodi da banke same određuju uslove stambenog kreditiranja u okviru svoje poslovne politike i da postoje različite kategorije stambenih kredita, uključujući finansiranje različitih tipova nepokretnosti.

Zato, ako zavisite od kredita:

**prvo banci pokažite konkretan projekat i dokumentaciju, pa onda preuzimajte ozbiljne finansijske obaveze prema investitoru.**

„Banka će sigurno pustiti kredit kad dođe vreme“ nije dobra ugovorna strategija.

## 11. Posebno proverite rok završetka

„Useljenje krajem godine“ nije dovoljno precizan rok.

U dokumentu treba razlikovati:

- očekivani završetak radova;
- rok za završetak ugovornih obaveza investitora;
- eventualni period tolerancije;
- uslove za primopredaju;
- šta se dešava ako investitor kasni.

Gradnja jeste proces u kojem mogu nastati objektivne promene.

Ali upravo zato ugovor treba da kaže **koji događaji zaista opravdavaju pomeranje roka, koliko i kakve posledice postoje kod kašnjenja.**

## 12. „Viša sila“ ne treba da znači „sve što se investitoru dogodilo“

Obratite pažnju na odredbe koje investitoru omogućavaju pomeranje rokova.

Ako je klauzula toliko široka da praktično svaki problem sa izvođačem, materijalima ili organizacijom projekta automatski pomera rok bez posledica, kupac preuzima veliki deo poslovnog rizika investitora.

To ne znači da ugovor ne treba da poznaje opravdane situacije na koje niko ne može da utiče.

Znači da treba jasno razlikovati **stvarno vanredne okolnosti od redovnog rizika vođenja gradilišta.**

## 13. Šta se dešava ako investitor kasni?

Ovo je jedno od najvažnijih pitanja ugovora.

Ne pitajte samo:

**„Kad su rekli da će završiti?“**

Pitajte:

**„Šta ugovor kaže ako ne završe tada?“**

Treba proveriti da li postoje:

- dodatni rok;
- ugovorna kazna, ako je dogovorena;
- pravo na raskid u određenim okolnostima;
- način vraćanja novca ako ugovor prestane;
- druga prava i obaveze stranaka.

Ne postoji jedna klauzula koja odgovara svakom projektu.

Zato je pregled konkretnog ugovora važniji od generičkog obećanja prodavca.

## 14. Ne ignorišite mogućnost promene projekta

Kupujete stan zato što vam odgovaraju veliki prozori, terasa, raspored, pogled i pozicija u kompleksu.

Onda ugovor investitoru dozvoljava veoma široko pravo da menja projekat.

To je problem.

Neke tehničke izmene tokom gradnje mogu biti normalne.

Ali kupac treba da zna **šta investitor može da promeni bez njegove saglasnosti, a koje promene predstavljaju suštinsku promenu onoga što je kupio.**

Posebno pogledajte odredbe o:

površini, rasporedu, otvorima, terasi, materijalima, zajedničkim delovima i planiranom sadržaju kompleksa.

## 15. „Premium materijali“ nije tehnička specifikacija

Ako vam je kvalitet završne obrade važan, tražite preciznost.

Na primer:

koji tip parketa ili poda;

koja klasa keramike;

vrsta stolarije;

sanitarije;

sistem grejanja i hlađenja;

ulazna vrata;

završna obrada zidova;

elektro oprema.

Ne mora svaki brend biti uklesan u kamen ako investitor ima opravdanu potrebu za ekvivalentnom zamenom.

Ali „vrhunski materijali po izboru investitora“ ostavlja kupcu veoma malo konkretnog standarda koji može da očekuje.

## 16. Šta je sa garažnim mestom?

Ako uz stan kupujete garažno mesto, tretirajte ga kao zasebnu važnu stavku.

Proverite:

- oznaku mesta;
- poziciju;
- dimenzije i funkcionalnost;
- da li je standardno mesto ili platforma;
- pravni status;
- da li je uključeno u cenu ili se posebno plaća;
- kako je opisano u dokumentaciji.

„Ima parking“ nije dovoljno.

Za stan od nekoliko stotina hiljada evra razlika između dobrog i praktično neupotrebljivog garažnog mesta nije mala stvar.

## 17. Kada ćete stvarno dobiti ključeve?

Završetak građevinskih radova, formalni završetak procedure i fizička primopredaja nisu nužno jedan isti datum.

CEOP upravo pokazuje da projekat prolazi kroz više proceduralnih faza sve do upotrebne dozvole.

Zato ugovor treba jasno da definiše **uslov pod kojim investitor predaje stan kupcu**.

Nemojte unapred planirati selidbu samo na osnovu marketinškog termina „useljenje u decembru“.

## 18. Primopredaja nije samo trenutak kada dobijete ključeve

Pre nego što formalno prihvatite stan, treba pregledati da li je izvedeno ono što je ugovoreno.

Proveravaju se, između ostalog:

prozori i vrata, podovi, zidovi, keramika, sanitarije, instalacije koje se mogu proveriti, terasa, oprema, vidljiva oštećenja i odstupanja od dogovorene specifikacije.

U zapisnik o primopredaji treba uneti uočene nedostatke i način/rok njihovog otklanjanja.

Ne dozvolite da uzbuđenje zbog novih ključeva zameni pregled stana.

## 19. Kada dolazi konačan upis?

Nakon završetka objekta sledi i njegova evidencija u katastru.

RGZ navodi da se kod upisa objekta sa posebnim delovima koriste odgovarajuća tehnička dokumentacija i, kada su izdate, građevinska i upotrebna dozvola.

Javni beležnici, kada potvrđuju isprave koje dovode do promene u registru nepokretnosti, te isprave elektronski dostavljaju registru nepokretnosti.

Zato je važno da kupac ne prestane da prati proces u trenutku kada dobije ključeve.

**Cilj nije samo useljenje, već i uredno pravno završena kupovina.**

## 20. Da li javni beležnik znači da više ništa ne morate da proveravate?

Ne bih tako posmatrao njegovu ulogu.

Ugovori kojima se vrši promet nepokretnosti moraju biti zaključeni u propisanoj javnobeležničkoj formi, a javni beležnik prilikom potvrđivanja proverava pravnu i poslovnu sposobnost stranaka, njihova ovlašćenja, dozvoljenost pravnog posla i objašnjava njegove pravne posledice.

To je veoma važan zaštitni mehanizam.

Ali beležnik ne bira umesto vas da li vam odgovaraju:

cena, dinamika plaćanja, dozvoljeni nivo promene projekta, penali, standard materijala ili poslovni rizik konkretnog investitora.

**To je vaš ugovor i vaša kupovina.**

## Šta bih proverio pre nego što dam kaparu ili prvu ozbiljnu uplatu?

Ako sve svedemo na jednu checklistu:

**Ko je pravno lice sa kojim potpisujem?**

**Kakva je istorija investitora?**

**Na kojoj parceli se gradi i kakva su prava na njoj?**

**Da li postoji odgovarajuća građevinska dozvola?**

**Da li su radovi prijavljeni i u kojoj je fazi CEOP predmet?**

**Koji tačno stan kupujem?**

**Koja je ugovorena površina i kako se rešava razlika u kvadraturi?**

**Šta ulazi u cenu?**

**Kakva je tehnička specifikacija?**

**Kakva je dinamika plaćanja?**

**Koji je rok završetka i primopredaje?**

**Šta se dešava ako investitor kasni?**

**Šta investitor sme da promeni u projektu?**

**Kako se rešavaju nedostaci pri primopredaji?**

**Ako koristim kredit — da li banka prihvata konkretan projekat?**

Ako na nekoliko ovih pitanja dobijate odgovor:

**„Ma ne brinite, to je standardno“**,

to nije odgovor.

Tražite dokument i precizan ugovorni mehanizam.

## Da li je stan u izgradnji jeftiniji?

Može biti.

Investitori u ranijim fazama projekta ponekad imaju drugačiju cenovnu politiku nego pred završetak zgrade, a kupac često ima i veći izbor spratova, orijentacija i struktura.

Ali niža početna cena nije „besplatan popust“.

Kupac zauzvrat prihvata da još nema gotov proizvod i da deo vremena i rizika deli sa razvojem projekta.

Zato ne bih pitao samo:

**„Koliko je jeftinije ako kupim sada?“**

Nego:

**„Da li je razlika u ceni dovoljna u odnosu na uslove pod kojima danas vezujem svoj novac?“**

## Da li je bolje kupiti u ranoj ili kasnoj fazi gradnje?

Što ranije uđete, potencijalno imate veći izbor.

Ali imate i više vremena do završetka.

Kasnije u projektu bolje vidite kako zgrada stvarno izgleda, dok izbor dobrih stanova može biti manji i cena drugačija.

Ne postoji univerzalno najbolja faza.

Kod vrlo pouzdanog projekta dobra rana kupovina može imati smisla.

Kod projekta o kojem imate mnogo otvorenih pitanja možda je vrednije sačekati napredak gradnje, čak i ako to znači nešto višu cenu.

## Najveća greška kupca stana u izgradnji

Po meni nije to što je kupio rano.

Nije čak ni to što je platio malo skuplje.

Najveća greška je:

**zaljubiti se u render i tek nakon uplate početi da proveravate projekat.**

Redosled mora biti obrnut.

Prvo:

**investitor → parcela → dozvole → stan → ugovor → finansiranje → rokovi.**

Tek onda ozbiljan novac.

## Zaključak

Kupovina stana u izgradnji može biti odličan način da kupite novu nekretninu, izaberete dobar stan dok je izbor još širok i uđete u projekat pre njegovog završetka.

Ali kupujete nešto što tek treba da bude isporučeno.

Zato morate proveriti više od lokacije, cene i rendera.

APR i CEOP omogućavaju proveru investitora i javnih podataka o građevinskim procedurama, dok RGZ omogućava uvid u katastarske podatke o parceli i pravima.

A onda dolazi najvažniji dokument:

**ono što ste sa investitorom stvarno potpisali.**

U njemu treba da bude jasno **šta kupujete, koliko plaćate, kada plaćate, šta dobijate, kada dobijate i šta se dešava ako investitor ne ispuni dogovoreno.**

U Urbanom agentu bismo zato pre potpisa gledali ceo projekat, a ne samo stan.

Jer kod stana u izgradnji dobra kupovina počinje mnogo pre nego što postoje parket, kuhinja i ključevi.

*Napomena: Tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni ili finansijski savet. Dokumentacija i ugovorna struktura svakog projekta mogu se razlikovati, pa konkretan ugovor i pravni status nekretnine treba proveriti za konkretnu kupovinu.*

## Slične priče

- [Šta proveriti pre kupovine stana? 10 stvari koje ne treba preskočiti](https://urbaniagent.rs/blog/sta-proveriti-pre-kupovine-stana-10-stvari-koje-ne-treba-preskociti.md)
- [Greške zbog kojih možete izgubiti pravo na povrat PDV-a za prvi stan](https://urbaniagent.rs/blog/greske-zbog-kojih-mozete-izgubiti-pravo-na-povrat-pdv-a-za-prvi-stan.md)
- [Povrat PDV-a za prvi stan: ko ima pravo, koliko se vraća i kako se podnosi zahtev?](https://urbaniagent.rs/blog/povrat-pdv-a-za-prvi-stan-ko-ima-pravo-koliko-se-vraca-i-kako-se-podnosi-zahtev.md)
- [Novogradnja ili starogradnja - šta je pravi izbor za vas?](https://urbaniagent.rs/blog/novogradnja-ili-starogradnja-sta-je-pravi-izbor-za-vas.md)

---

Kontakt: Urbani Agent · +381642420492 · info@urbaniagent.rs · Omladinskih brigada 90v, Novi Beograd