# Kupovina stana pod hipotekom: da li je bezbedna i kako izgleda proces?

> Stan pod hipotekom može da se proda i kupi, ali nije dovoljno samo dogovoriti cenu sa vlasnikom. Treba proveriti dug, uslove banke, način isplate i kako će postojeća hipoteka biti izbrisana.

- Veb stranica: https://urbaniagent.rs/blog/kupovina-stana-pod-hipotekom-da-li-je-bezbedna-i-kako-izgleda-proces
- Jezik: Srpski
- Druga jezička verzija: https://urbaniagent.rs/en/blog/buying-an-apartment-with-an-existing-mortgage-in-serbia-is-it-safe-and-how-does-it-work.md
- Ažurirano: 2026-08-13

- Objavljeno: 2026-08-13
- Autor: Urbani Agent
- Kategorije: Kupovina nekretnine
- Oznake: hipoteka

Pronašli ste stan koji vam odgovara, ali se u katastru pojavljuje hipoteka banke.

Da li je to razlog da odustanete?

**Ne nužno.**

Stan pod hipotekom može da bude predmet kupoprodaje. Problem nije sama činjenica da hipoteka postoji, već pitanje **šta tačno obezbeđuje, koliko duga je ostalo i kako će hipoteka biti izbrisana tokom realizacije kupovine**.

Tu nema mnogo prostora za improvizaciju.

## Šta zapravo znači da je stan pod hipotekom?

Hipoteka je sredstvo obezbeđenja potraživanja na nepokretnosti. Ako obaveza koja je obezbeđena hipotekom ne bude izmirena, hipotekarni poverilac pod propisanim uslovima može da se naplati iz vrednosti te nepokretnosti.

Važna stvar za kupca jeste da **promena vlasnika sama po sebi ne briše hipoteku**. Vrhovni sud je u svojoj praksi jasno potvrdio princip da hipoteka prati nepokretnost bez obzira na promenu njenog vlasnika.

Zato kupovina stana pod hipotekom ne treba da izgleda ovako:

**„Kupim stan, pa će prodavac kasnije rešiti banku.“**

Brisanje postojeće hipoteke treba da bude sastavni deo unapred definisanog procesa.

## Zašto stan uopšte ima hipoteku?

Najčešći razlog je jednostavan: vlasnik ga je kupio stambenim kreditom koji još nije otplaćen.

Narodna banka Srbije navodi da banka kod stambenih kredita može da traži hipoteku prvog reda na nekretnini kao sredstvo obezbeđenja urednog vraćanja kredita.

Dakle, sama hipoteka nije ništa neuobičajeno.

Na tržištu postoji veliki broj potpuno regularnih stanova čiji vlasnici još otplaćuju kredit.

## Prvo proverite šta piše u katastru

Pre nego što počnete da dogovarate način plaćanja, treba utvrditi kakav je teret zaista upisan.

Nije dovoljno da prodavac kaže:

**„Imam još malo kredita.“**

Treba proveriti upisanu hipoteku, poverioca i druge relevantne podatke i zabeležbe vezane za konkretnu nepokretnost.

Isto pravilo važi kao kod svake druge kupovine: ono što vam je usmeno rečeno treba povezati sa onim što postoji u dokumentaciji i javnoj evidenciji.

## Koliko duga je ostalo?

Ovo je jedna od najvažnijih informacija za strukturu transakcije.

Recimo da stan košta **200.000 evra**, a prodavac banci još duguje **50.000 evra**.

Jedan mogući način realizacije jeste da se deo kupoprodajne cene potreban za zatvaranje kredita usmeri prema banci odnosno poveriocu, a ostatak prodavcu.

Tačna procedura zavisi od banke, ugovora, načina finansiranja kupca i dokumentacije konkretnog slučaja.

Zato kupac ne treba sam da pretpostavlja koliki je dug ili na koji račun treba da uplati novac. U praksi je potrebno pribaviti odgovarajuću dokumentaciju poverioca o stanju obaveze i uslovima pod kojima će nakon izmirenja dati saglasnost za brisanje hipoteke. Ovo je praktična posledica činjenice da RGZ za brisanje zahteva ispravu kojom se potvrđuje prestanak potraživanja i daje saglasnost za brisanje.

## Šta je brisovna dozvola?

Da bi se hipoteka izbrisala iz katastra, potreban je odgovarajući pravni osnov za brisanje.

RGZ navodi da se za brisanje hipoteke podnosi **isprava za brisanje hipoteke kojom se utvrđuje da je potraživanje hipotekarnog poverioca prestalo i daje saglasnost za brisanje hipoteke — brisovna dozvola**.

Pojednostavljeno:

banka dobije ono što joj se duguje → ispune se njeni uslovi → izdaje se odgovarajuća saglasnost → pokreće se brisanje stare hipoteke.

Zato rečenica:

**„Prodavac će zatvoriti kredit“**

nije dovoljna.

Kupca treba da interesuje **kako, kada i kojim dokumentom će se postojeća hipoteka zaista ukloniti iz registra.**

## Da li prodavac mora prvo sam da otplati ceo kredit?

Ne mora nužno da ima sopstveni novac kojim će zatvoriti kredit pre prodaje.

U određenim transakcijama deo kupoprodajne cene može da posluži za izmirenje postojeće obaveze.

Upravo zato prodaja stana pod hipotekom može normalno da funkcioniše: prodavac prodajom dobija sredstva, deo sredstava služi za zatvaranje obaveze prema poveriocu, a ostatak pripada prodavcu.

Ali redosled uplata i dokumenata mora biti unapred usklađen sa poveriocem i pravilno ugovoren.

## A šta ako kupac takođe kupuje na kredit?

Tada u transakciji mogu da se pojave **dve banke**:

banka prodavca, koja već ima hipoteku,

i banka kupca, koja finansira kupovinu i želi svoje obezbeđenje.

To ne znači da transakcija ne može da se realizuje.

Ali zahteva više koordinacije.

Banka kupca određuje uslove pod kojima odobrava stambeni kredit i sredstva obezbeđenja koja zahteva. NBS navodi da se hipoteka prvog reda često koristi upravo kao obezbeđenje stambenog kredita.

Zato treba unapred uskladiti kako će postojeći dug biti izmiren, stara hipoteka izbrisana i, kada je potrebno, hipoteka banke kupca pravilno uspostavljena.

## Šta ako kupac plaća stan iz sopstvenih sredstava?

Tada nema banke kupca koja postavlja kreditne uslove, ali postojeća hipoteka prodavca i dalje mora da se reši.

Kupac zato i dalje treba da zna:

ko je poverilac, koliko treba izmiriti, kako će novac biti uplaćen i šta garantuje da će nakon izmirenja biti moguće brisanje hipoteke.

Plaćanje gotovinom ne čini upisani teret manje važnim.

## Može li kupac jednostavno da postane vlasnik stana sa postojećom hipotekom?

Promena vlasnika sama po sebi ne uklanja hipoteku. Upravo je zato opasno polaziti od pretpostavke da je dovoljno prepisati stan na kupca, a brisanje rešavati kasnije.

Vrhovni sud potvrđuje da hipotekarni poverilac može da ostvaruje svoja prava prema hipotekovanoj nepokretnosti bez obzira na promenu vlasnika.

Drugim rečima, **kupcu nije cilj samo da postane vlasnik stana. Cilj je da zna pod kojim teretima ga stiče i kako se oni uklanjaju.**

## Da li je stan pod hipotekom manje vredan?

Ne automatski.

Ako postoji jasan dug, uredna dokumentacija i dogovoren postupak njegovog zatvaranja, sama činjenica da prodavac još otplaćuje stambeni kredit ne mora suštinski da umanji vrednost stana.

Hipoteka postaje mnogo ozbiljniji problem kada:

nije jasno šta obezbeđuje, postoje dodatni tereti ili zabeležbe, prodavac nema jasnu dokumentaciju, poverilac nije uključen u postupak ili se od kupca traži da uplati veliki deo cene bez precizno definisanog mehanizma za brisanje hipoteke.

Dakle, nije pitanje:

**„Ima li hipoteku?“**

već:

**„Možemo li jasno i bezbedno da je zatvorimo u okviru kupoprodaje?“**

## Šta sa kaparom kada stan ima hipoteku?

Ovde se vraćamo na temu koju smo već posebno obrađivali.

Ako kupac daje kaparu pre nego što je postupak sa bankom dovoljno razjašnjen, u predugovoru treba pažljivo definisati uslove realizacije.

Posebno kada i kupac zavisi od svog stambenog kredita.

Treba biti jasno šta se događa ako postojeća banka ne izda očekivanu dokumentaciju, ako kupčeva banka ne prihvati strukturu transakcije ili ako se pojavi problem koji onemogućava realizaciju u dogovorenom roku.

Zato je kod ovakvih transakcija **„Kapara za stan: koliko se daje i šta treba da znate?“** posebno važan tekst za čitanje pre potpisivanja.

## Kako izgleda dobro postavljena transakcija?

Iako se konkretan postupak razlikuje od slučaja do slučaja i od banke do banke, logika je uglavnom ista:

proveri se vlasništvo i postojeća hipoteka;

utvrdi se stanje obaveze prema poveriocu;

definiše se kako će dug biti izmiren;

ugovorom se preciziraju način i redosled plaćanja;

po ispunjenju uslova poverilac izdaje odgovarajuću ispravu za brisanje hipoteke;

sprovodi se brisanje stare hipoteke i potrebni upisi u katastru;

ako kupac koristi kredit, sprovodi se i obezbeđenje njegove banke prema dogovorenoj strukturi.

RGZ potvrđuje da je za samo brisanje potrebno dokazati prestanak obezbeđenog potraživanja i imati saglasnost poverioca za brisanje.

Detalji između ovih koraka zavise od konkretne banke i transakcije.

## Kada treba biti posebno oprezan?

Sama hipoteka nije crvena zastavica.

Ali dodatni oprez je potreban ako prodavac izbegava da pribavi podatke od banke, niko ne može jasno da objasni stanje duga, postoji više hipoteka ili drugih zabeležbi, iznos duga nije poznat ili se od vas očekuje da veći deo cene direktno predate prodavcu uz obećanje da će on „posle rešiti banku“.

Kod hipoteke je najvažnije upravo suprotno:

**što manje stvari treba da ostane za „posle“.**

## Da li je onda bezbedno kupiti stan pod hipotekom?

Može biti.

Hipoteka sama po sebi nije razlog da odbacite stan koji vam odgovara.

Ali bezbednost takve kupovine zavisi od toga koliko je jasno postavljen proces:

**ko je poverilac → koliko se duguje → kako se dug zatvara → kada i na osnovu čega se hipoteka briše → kako se ostatak cene plaća prodavcu.**

Kada su te stvari unapred poznate i pravilno dokumentovane, kupovina stana pod hipotekom predstavlja rešivu i sasvim realnu vrstu transakcije.

Kada nisu, kupac preuzima rizik koji nema razloga da preuzima.

## Zaključak

Stan pod hipotekom **može da se kupi i proda**, ali hipoteka ne nestaje samo zato što se promenio vlasnik. Sudska praksa potvrđuje princip da hipoteka prati nepokretnost.

Zato je ključno još pre kupovine proveriti stanje u katastru, utvrditi obavezu prema poveriocu i precizno dogovoriti način njenog izmirenja.

Nakon prestanka potraživanja, za brisanje hipoteke potrebna je odgovarajuća isprava i saglasnost hipotekarnog poverioca.

Dakle, pitanje nije samo:

**„Da li stan ima hipoteku?“**

Mnogo važnije je:

**„Kako ćemo obezbediti da nakon realizacije kupovine ta hipoteka više ne predstavlja teret na mom stanu?“**

U Urbanom agentu upravo takve stvari treba da budu deo procesa pre nego što kupac izvrši ključna plaćanja — ne problem koji se rešava kada je transakcija već završena.

*Napomena: Tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni ili finansijski savet. Tačna struktura kupoprodaje stana opterećenog hipotekom zavisi od konkretnog upisa, ugovora, poverioca, načina plaćanja i eventualnih banaka uključenih u transakciju.*

## Slične priče

- [Uknjižen stan: šta zapravo znači i zašto je važno?](https://urbaniagent.rs/blog/uknjizen-stan-sta-zapravo-znaci-i-zasto-je-vazno.md)
- [Imam hipoteku — da li mogu da prodam stan?](https://urbaniagent.rs/blog/imam-hipoteku-da-li-mogu-da-prodam-stan.md)
- [Šta proveriti pre kupovine stana? 10 stvari koje ne treba preskočiti](https://urbaniagent.rs/blog/sta-proveriti-pre-kupovine-stana-10-stvari-koje-ne-treba-preskociti.md)

---

Kontakt: Urbani Agent · +381642420492 · info@urbaniagent.rs · Omladinskih brigada 90v, Novi Beograd